 foto: Robert Rambousek,
MAFA
Nejmenší zájem je o byty v suterénu, v přízemí a také v posledním podlaží. |
Ale pozor, to není to jediné, co má vliv na hodnotu bytu. Utvářejí ji i další okolnosti. Přinášíme deset nejdůležitějších.
Označili jsme je procenty, jež udávají podíl vlivu na cenu bytu. Procenta jsou vypočítána jako průměr hodnot, který jsme získali od čtyř realitních odborníků.
24 % Lokalita
Nejvyšší hodnotu mají byty v centrech velkých měst. Speciální kategorií je střed Prahy, kde si majitelé mohou cenu opravdu poručit. Takže malý byt v hlavním městě může stát klidně více než obrovský někde v regionu.
Jestliže vlastníte byt na některém z okrajových pražských sídlišť, nezoufejte, je to pořád metropole a v ceně se to projeví. Tento vliv dosáhne dokonce i na některá místa středních Čech, z nichž je to do hlavního města kousek, jako je například Kladno či Beroun.
Hodně peněz dostanete i v případě, že máte byt v některém lázeňském či turisticky oblíbeném městě nebo velký byt v krajské metropoli.
Ceny bytů v menších městech a na venkově závisí opět na lokalitě. Rozhoduje, zda je to oblast, která má lidem co nabídnout, či odlehlý kout, z něhož se musí za vším dojíždět.
Záleží i na tom, jaký má lokalita charakter - byty na velkém panelákovém sídlišti budou mít nižší cenu než ve čtvrti se starší cihlovou zástavbou.
Stejně velký byt může mít na různých místech výrazně odlišnou cenu. Například panelový byt 2+1 o velikosti 45 metrů čtverečních se v pražských Kobylisích prodává za 2,2 milionu korun.
Stejně velký, jenže v Teplicích koupíte za málo přes milion korun. Třicetimetrová garsonka stojí v Plzni okolo milionu korun, v Ostravě tři čtvrtě milionu, v pražských Modřanech byste za ni dali 1,7 milionu korun.
24 % Velikost bytu
Mohlo by se zdát, že čím více metrů čtverečních máte, tím více peněz dostanete. Může to tak být, ale nemusí. Velikost bytu sama o sobě jeho hodnotu neurčuje. Musí se k ní přidat ještě další kritéria: lokalita, dispozice a tak dále.
Proto není možné jednoduše nahlédnout do cenové mapy, zjistit si cenu metru čtverečního v určité lokalitě a vynásobit. Stometrový byt totiž nestojí přesně dvakrát více než padesátimetrový.
Například byt o dispozici 2+kk a velikosti 47 metrů čtverečních v paneláku v Hradci Králové se prodává za cenu okolo 1,7 milionu korun. Byt 4+1 s dvojnásobnou výměrou - 97 metrů čtverečních - tamtéž vyjde na 2,7 milionu.
|
Rada MF DNES |
Hodnotu bytu na trhu může výrazně ovlivnit i poptávka. Bude-li například velký zájem o menší byty, jejich ceny budou stoupat a velký byt budete ve srovnání s nimi muset prodat zdánlivě pod cenou.
14 % Vlastnictví
Myslíte si, že když máte byt ve vlastnictví, má vyšší hodnotu, než kdyby byl družstevní? Obecně to tak platí, jenže ne vždy.
Kromě ostatních vlastností bytu hraje roli i to, jestli je splacená anuita, tedy pravidelná splátka družstvu za úvěr na výstavbu domu, a tudíž je možné jej převést do vlastnictví.
Pokud ano, bude mít na realitním trhu podobnou cenu jako stejný byt vlastněný přímo. Jestliže je nutné anuitu ještě doplatit, pak bude hodnota bytu na trhu o něco nižší.
O kolik, to záleží i na tom, jaká je výše anuity a za jak dlouho od jejího splacení bude možné byt převést do vlastnictví.
Například panelový byt 3+1 o velikosti 71 metrů čtverečních v osobním vlastnictví se v centru Berouna prodává za 2,2 milionu korun.
Podobný byt o velikosti 74 metrů čtverečních v družstevním vlastnictví s nulovou anuitou vyjde tamtéž na 2,3 milionu korun.
Ale šedesátimetrový panelový byt 2+1 ve vlastnictví v Praze 4 nabízejí realitní kanceláře za necelé tři miliony, družstevní s nutností doplatit anuitu bezmála za 2,5 milionu.
"Hodnotu bytu ve vlastnictví může ovlivnit i fungování společenství vlastníků, výše úspor na jeho účtu, plán oprav a úroveň společného rozhodování,“ říká Jiří Pácal z investiční společnosti Central Europe Holding.
Dopad na cenu družstevního bytu zase může mít o něco komplikovanější financování - dostanete na něj sice hypotéku, ale vyřizování bude složitější a úrok vyšší.
Podmínkou pro získání úvěru navíc je, aby byl byt nejpozději do roka převeden do vlastnictví. "Nejméně výhodné je mít byt v podílovém spoluvlastnictví, to jeho hodnotu tlačí hodně dolů,“ dodává Jitka Horňáková z developerské společnosti Devo Group.
10 % Stav domu, použité materiály
Stejně důležité jako technický stav bytu je to, v jaké kondici je celý dům a jeho společné části. Byt totiž může být po nákladné rekonstrukci, ale co je to platné, když je dům na spadnutí.
Pak se totiž i cena bytu snižuje. Navíc to může svědčit o tom, že družstvo či společenství vlastníků bytů špatně hospodaří a nemá ve fondu oprav dostatek peněz. "Čím méně se do něj přispívá, tím větší problém mívají lidé v budoucnu," souhlasí odborník Jiří Pácal.
Rozdíl je také v tom, jestli je byt v panelovém, či cihlovém domě, za cihlu si můžete říct o něco víc.
Například byt 3+kk ve vlastnictví velký 68 metrů čtverečních se v cihlovém domě v Kutné Hoře prodává za 1,8 milionu korun. Podobný byt 3+1 o velikosti 67 metrů čtverečních, ale v paneláku se tamtéž nabízí za 1,7 milionu korun.
9% Umístění bytu v domě
Cena bytu může stoupat či naopak klesat podle toho, jak jím budete "posouvat" nahoru či dolů po bytovém domě. Patro, v němž se byt nachází, totiž hraje důležitou roli.
"Platí, že čím vyšší podlaží, tím vyšší cena," říká Jitka Horňáková. Ale ne tak docela. Ano, cena bude nižší u bytů v přízemí, o suterénu nemluvě. Ale stejně nepopulární je poslední patro.
Jedním z důvodů je strach před bytovými zloději. "Druhým pak problémy se střechou, které jsou časté hlavně u panelových domů," dodává Ivan Slavický z realitní kanceláře Bydlite.cz.
Nejlépe je na tom tedy ten, kdo bydlí od druhého do předposledního patra. "Když budou v jednom domě dva stejné byty, jeden v přízemí a druhý ve třetím patře z pěti, tak se ten druhý prodá v průměru o 10 procent dráž," říká Petr Illetško z realitní kanceláře AAAbyty.cz.
6% Stav bytu a jeho vybavení
Novostavby a byty po kompletní rekonstrukci u sebe budou mít v realitních magazínech vždycky vyšší cifru než ty před renovací.
To však neznamená, že ty druhé bude těžké prodat. Mnoho lidí dá přednost bytu v původním stavu s tím, že si jej opraví sami podle svého a nebudou se muset přizpůsobovat cizímu vkusu.
"Záleží na ceně. Když bude odpovídat stavu bytu, může být nemovitost prodejná," souhlasí Ivan Slavický. "Naopak, bude-li byt zrekonstruovaný, může se stát, že se interiér nebude zájemcům líbit."
A právě proto realitní odborníci nedoporučují byt v původním stavu před prodejem rekonstruovat. "Tím jej sice zhodnotíte, ale mnohdy se prostředky vložené do přestavby nevrátí, obzvláště pak u velmi nákladných a luxusních renovací," potvrzuje David Černík z realitní kanceláře Maxima Reality.
Petr Illetško k tomu dodává, že je možné cenu navýšit o 50 procent z celkové ceny rekonstrukce. "Na dobře zainvestované renovaci se ovšem dá vydělat i 150 procent z její ceny," doplňuje Illetško.
Například panelový byt 3+1 o velikosti 80 metrů čtverečních na pražském Chodově po kompletní rekonstrukci s novou koupelnou, kuchyní a podlahami se prodává za 3,5 milionu korun.
Podobný byt o velikosti 72 metrů čtverečních v pražských Modřanech s původním umakartovým jádrem a podlahami z linolea, určený ke kompletní rekonstrukci, přijde na 2,9 milionu korun.
A jaký bude rozdíl mezi novostavbou a starším bytem? Nový cihlový byt 2+kk o výměře 62 metrů čtverečních v Jihlavě makléři inzerují za bezmála 1,6 milionu korun.
Podobný byt 2+1 o ploše 56 metrů čtverečních, ovšem starší, určený k rekonstrukci, se tamtéž prodává za 1,2 milionu korun.
5% Doprava a parkování
"Výborná dopravní dostupnost" - to je termín, který dnes najdete téměř v každém realitním inzerátu. Když totiž přiznáte, že do místa jezdí jeden autobus a dva vlaky denně nebo že z nejbližší zastávky je to pět kilometrů pěšky, hodnota bytu může výrazně klesnout. Samoty, kam se dá dostat pouze autem, lákají jen malé množství lidí.
Zejména ve velkých městech může cenu bytu posouvat dolů také omezené parkování. Garáž či garážové stání patřící k bytu ji naopak mohou postrčit o něco málo výš.
3% Okolí domu a výhled z bytu
Představte si dva úplně stejné byty: z oken jednoho uvidíte stromy v parku či les, z oken druhého šedivou tovární halu či protější panelák.
Jste-li majitelem prvního bytu, máte určitě hodnotnější majetek než ten, kdo vlastní byt druhý. I okolí bytového domu totiž může s cenou bytu zahýbat.
Výhodu má tedy ten, kdo bydlí spíše v klidné části lokality, nejlépe uprostřed původní zástavby, v níž je dostatek zeleně.
Jste-li obklopeni šedivými zdmi paneláků či změtí hlučných ulic, při prodeji bytu budete muset o něco slevit.
3% Dispozice a orientace bytu
S dispozicí je to podobné jako s velikostí bytu. Také nejde říci, že každý 3+1 bude mít větší hodnotu než byt o pokoj menší. Na ceně může bytu ubrat třeba nevhodné či nelogické uspořádání.
Mnoho lidí se snaží vyhnout průchozím pokojům, jiným vadí, že se do koupelny vstupuje z jednoho pokoje, a ne z chodby, další nesnesou koupelnu spojenou s toaletou.
Byty mohou mít některé další zvláštnosti, které mohou jejich cenu na trhu snížit - například průchozí toaletu, balkon přístupný jen z koupelny, chodbu, která zabírá tolik místa, že z pokojů jsou malé špeluňky.
"Naopak cenu bytu zvedá jeho příslušenství, jako je terasa, balkon či sklep," doplňuje Jitka Horňáková. "Hodnotu bytu zvýší třeba i to, že má hodně úložných prostor."
Lidé si byt často vybírají také podle toho, na jakou světovou stranu směřují okna, balkon či terasa. Bydlení orientované na sever má tudíž nevýhodu oproti tomu na jih či na západ, které je nejžádanější.
"Orientace bytu je hodně diskutovaný faktor, ve skutečnosti však cenu ovlivňuje minimálně. A to když se nakumulují další nepříznivé vlastnosti, například pokud je byt v přízemí a na severní stranu, takže je hodně tmavý," podotýká David Černík.
A jaký rozdíl bude v ceně dvou stejných bytů v jednom domě, z nichž jeden bude mít okna na sever a druhý na jih? "Byt s okny na jih bude v průměru o pět procent dražší," odpovídá Petr Illetško.
2% Služby v místě
Je to blízko do samoobsluhy nebo obchodního domu? Je v okolí škola, školka, zdravotní středisko nebo nemocnice? A co nějaké sportoviště nebo možnost zábavy?
Jestliže máte kladnou odpověď na všechny tyto otázky, hodnota vašeho bytu zase trochu povyrostla. Jen málo lidí je ochotných za vším dojíždět, raději si připlatí za to, když mohou mít všechno po ruce.
Autoři:
- MF DNES
- Alice Kupčeková