Umakartové
bytové jádro, výhled na
skládku a okna na sever mohou snížit
tržní cenu bytu. Poloha u metra, lesopark v okolí
a samoobsluha za
rohem jí naopak pomohou nahoru.
foto: Robert Rambousek,
MAFA
Nejmenší zájem je o
byty v suterénu, v přízemí a
také v posledním podlaží.
|
Lokalita
- to je pro realitní odborníky skoro
kouzelné slovo. Když jim řeknete,
že chcete prodávat byt, ale nejste si jisti cenou,
první na co se
zeptají, bude: "A kde se
nachází?“
Ale pozor, to není to jediné, co má
vliv na hodnotu
bytu.
Utvářejí ji i další
okolnosti. Přinášíme deset
nejdůležitějších.
Označili jsme je procenty, jež udávají
podíl vlivu na
cenu
bytu. Procenta jsou vypočítána jako průměr
hodnot, který jsme získali od čtyř
realitních odborníků.
24 % Lokalita
Nejvyšší hodnotu
mají byty v centrech velkých měst.
Speciální
kategorií je střed Prahy, kde si majitelé mohou
cenu opravdu poručit.
Takže malý byt v hlavním městě může
stát klidně více než obrovský někde
v regionu.
Jestliže vlastníte byt na některém z
okrajových pražských
sídlišť,
nezoufejte, je to pořád metropole a v ceně se to
projeví. Tento vliv
dosáhne dokonce i na některá
místa
středních Čech, z nichž je to do hlavního města
kousek, jako je například Kladno či Beroun.
Hodně peněz dostanete i v případě, že máte byt v
některém lázeňském či
turisticky oblíbeném městě nebo velký
byt v krajské metropoli.
Ceny bytů v menších městech a na venkově
závisí opět na lokalitě.
Rozhoduje, zda je to oblast, která má lidem co
nabídnout, či odlehlý
kout, z něhož se musí za vším
dojíždět.
Záleží i na tom, jaký má
lokalita charakter - byty na velkém
panelákovém sídlišti budou
mít nižší cenu než ve čtvrti
se starší
cihlovou zástavbou.
Stejně velký byt může mít na různých
místech výrazně odlišnou cenu.
Například panelový byt 2+1 o velikosti 45 metrů
čtverečních se v
pražských Kobylisích
prodává za 2,2 milionu korun.
Stejně velký, jenže v Teplicích
koupíte za málo přes milion korun.
Třicetimetrová garsonka stojí v Plzni okolo
milionu korun, v Ostravě
tři čtvrtě milionu, v pražských Modřanech byste za ni dali
1,7 milionu
korun.
24 % Velikost bytu
Mohlo by se zdát, že čím
více metrů čtverečních máte,
tím více
peněz dostanete. Může to tak být, ale nemusí.
Velikost bytu sama o sobě
jeho hodnotu neurčuje. Musí se k ní přidat
ještě další kritéria:
lokalita, dispozice a tak dále.
Proto není
možné
jednoduše nahlédnout do cenové mapy,
zjistit si cenu metru čtverečního
v určité lokalitě a vynásobit.
Stometrový byt totiž nestojí
přesně dvakrát
více než padesátimetrový.
Například byt o dispozici 2+kk a velikosti 47 metrů
čtverečních v
paneláku v Hradci Králové se
prodává za cenu okolo 1,7 milionu korun.
Byt 4+1 s dvojnásobnou výměrou - 97 metrů
čtverečních - tamtéž vyjde na
2,7 milionu.
Rada MF DNES
Nasaďte vyšší cenu
Ať
už ke zjišťování tržní
hodnoty svého bytu použijete jakoukoli metodu,
vždy vám vyjde nějaké rozmezí. Až
budete byt prodávat, začněte s cenou
v horní části tohoto rozpětí. Na
realitním trhu se totiž obvykle
smlouvá a jít s cenou dolů můžete vždycky.
|
Hodnotu bytu na trhu může výrazně ovlivnit i
poptávka. Bude-li
například velký zájem o
menší byty, jejich ceny budou stoupat a
velký
byt budete ve srovnání s nimi muset prodat
zdánlivě pod cenou.
14 % Vlastnictví
Myslíte si, že když máte byt ve
vlastnictví, má
vyšší hodnotu, než kdyby byl
družstevní? Obecně to tak platí, jenže ne vždy.
Kromě ostatních vlastností bytu hraje roli i to,
jestli je splacená
anuita, tedy pravidelná splátka družstvu za
úvěr na výstavbu domu, a
tudíž je možné jej převést do
vlastnictví.
Pokud ano, bude mít na realitním trhu podobnou
cenu jako stejný byt
vlastněný přímo. Jestliže je nutné
anuitu ještě doplatit, pak bude
hodnota bytu na trhu o něco nižší.
O kolik, to záleží i na tom, jaká je
výše anuity a za jak dlouho od jejího
splacení bude možné byt převést do
vlastnictví.
Například panelový byt 3+1 o velikosti 71 metrů
čtverečních v osobním
vlastnictví se v centru Berouna
prodává za 2,2 milionu korun.
Podobný byt o velikosti 74 metrů čtverečních v
družstevním vlastnictví s nulovou anuitou vyjde
tamtéž na 2,3 milionu korun.
Ale šedesátimetrový
panelový byt 2+1 ve vlastnictví v Praze 4
nabízejí
realitní kanceláře za necelé tři
miliony, družstevní s nutností
doplatit anuitu bezmála za 2,5 milionu.
"Hodnotu bytu ve vlastnictví může ovlivnit i
fungování společenství
vlastníků, výše úspor na
jeho účtu, plán oprav a úroveň
společného
rozhodování,“
říká Jiří Pácal z
investiční společnosti Central Europe
Holding.
Dopad na cenu družstevního bytu zase může mít o
něco komplikovanější
financování - dostanete na něj sice
hypotéku, ale vyřizování bude
složitější a úrok
vyšší.
Podmínkou pro získání
úvěru navíc je, aby byl byt nejpozději do roka
převeden do vlastnictví. "Nejméně
výhodné je mít byt v
podílovém
spoluvlastnictví, to jeho hodnotu tlačí hodně
dolů,“ dodává Jitka
Horňáková z developerské společnosti
Devo Group.
10 % Stav domu, použité materiály
Stejně důležité jako technický
stav bytu je to, v jaké kondici je celý
dům a jeho společné
části. Byt totiž může být po
nákladné rekonstrukci, ale co je to
platné, když je dům na spadnutí.
Pak se totiž i cena bytu snižuje. Navíc to může svědčit o
tom, že
družstvo či společenství vlastníků bytů
špatně hospodaří a nemá ve
fondu oprav dostatek peněz. "Čím méně se do něj
přispívá, tím
větší
problém mívají lidé v
budoucnu," souhlasí odborník Jiří
Pácal.
Rozdíl je také v tom, jestli je byt v
panelovém, či cihlovém domě, za cihlu si můžete
říct o něco víc.
Například byt 3+kk ve vlastnictví
velký 68 metrů čtverečních se v
cihlovém domě v Kutné Hoře
prodává za 1,8 milionu korun. Podobný
byt
3+1 o velikosti 67 metrů čtverečních, ale v
paneláku se tamtéž nabízí
za 1,7 milionu korun.
9% Umístění bytu v domě
Cena bytu může stoupat či naopak klesat podle toho, jak
jím
budete "posouvat" nahoru či dolů po bytovém domě. Patro, v
němž se byt
nachází, totiž hraje důležitou roli.
"Platí, že čím
vyšší podlaží,
tím vyšší cena,"
říká Jitka Horňáková.
Ale ne tak docela. Ano, cena bude nižší u bytů v
přízemí, o suterénu
nemluvě. Ale stejně nepopulární je
poslední patro.
Jedním z důvodů je strach před bytovými zloději.
"Druhým pak problémy
se střechou, které jsou časté hlavně u
panelových domů," dodává Ivan
Slavický z realitní kanceláře
Bydlite.cz.
Nejlépe je na tom tedy ten, kdo bydlí od
druhého do předposledního
patra. "Když budou v jednom domě dva stejné byty, jeden v
přízemí a
druhý ve třetím patře z pěti, tak se ten
druhý prodá v průměru o 10
procent dráž," říká Petr
Illetško z realitní kanceláře
AAAbyty.cz.
6% Stav bytu a jeho vybavení
Novostavby
a byty po kompletní rekonstrukci u sebe budou mít
v realitních magazínech vždycky
vyšší cifru než ty před
renovací.
To však neznamená, že ty druhé bude
těžké prodat. Mnoho lidí dá
přednost bytu v původním stavu s tím, že si jej
opraví sami podle svého
a nebudou se muset přizpůsobovat cizímu vkusu.
"Záleží na ceně. Když bude odpovídat
stavu bytu, může být
nemovitost
prodejná," souhlasí Ivan Slavický.
"Naopak, bude-li byt zrekonstruovaný, může se
stát, že se interiér nebude zájemcům
líbit."
A právě proto realitní odborníci
nedoporučují byt v původním stavu před
prodejem rekonstruovat. "Tím jej sice zhodnotíte,
ale mnohdy se
prostředky vložené do přestavby
nevrátí, obzvláště pak u
velmi
nákladných a
luxusních
renovací," potvrzuje David Černík z
realitní kanceláře Maxima
Reality.
Petr Illetško k tomu dodává, že je
možné cenu navýšit o 50 procent z
celkové ceny rekonstrukce. "Na dobře
zainvestované renovaci se ovšem dá
vydělat i 150 procent z její ceny," doplňuje
Illetško.
Například panelový byt 3+1 o velikosti 80 metrů
čtverečních na pražském
Chodově po kompletní rekonstrukci s novou koupelnou,
kuchyní a
podlahami se prodává za 3,5 milionu korun.
Podobný byt o velikosti 72 metrů čtverečních v
pražských Modřanech s
původním umakartovým jádrem a
podlahami z linolea, určený ke kompletní
rekonstrukci, přijde na 2,9 milionu korun.
A jaký bude rozdíl mezi novostavbou a
starším bytem? Nový cihlový
byt
2+kk o výměře 62 metrů čtverečních v Jihlavě
makléři inzerují za
bezmála 1,6 milionu korun.
Podobný byt 2+1 o ploše 56 metrů
čtverečních, ovšem starší,
určený k rekonstrukci, se tamtéž
prodává za 1,2 milionu korun.
5% Doprava a parkování
"Výborná dopravní dostupnost" - to je
termín, který dnes najdete téměř
v každém realitním inzerátu. Když
totiž přiznáte, že do místa jezdí
jeden autobus a dva vlaky denně nebo že z
nejbližší zastávky je to pět
kilometrů pěšky, hodnota bytu může výrazně
klesnout. Samoty, kam se dá
dostat pouze autem, lákají jen malé
množství lidí.
Zejména ve velkých městech může cenu bytu
posouvat dolů také omezené
parkování. Garáž či
garážové stání
patřící k bytu ji naopak mohou
postrčit o něco málo výš.
3% Okolí domu a výhled z bytu
Představte si dva úplně stejné byty: z oken
jednoho uvidíte stromy v
parku či les, z oken druhého šedivou
tovární halu či protější
panelák.
Jste-li majitelem prvního bytu, máte určitě
hodnotnější majetek než
ten, kdo vlastní byt druhý. I okolí
bytového domu totiž může s cenou
bytu zahýbat.
Výhodu má tedy ten, kdo bydlí
spíše v klidné části
lokality, nejlépe uprostřed původní
zástavby, v níž je dostatek zeleně.
Jste-li obklopeni šedivými zdmi
paneláků či změtí hlučných ulic, při
prodeji bytu budete muset o něco slevit.
3% Dispozice a orientace bytu
S dispozicí je to podobné jako s
velikostí bytu. Také nejde říci, že
každý 3+1 bude mít větší
hodnotu než byt o pokoj menší. Na ceně může
bytu ubrat třeba nevhodné či nelogické
uspořádání.
Mnoho lidí se snaží vyhnout průchozím
pokojům, jiným vadí, že se do
koupelny vstupuje z jednoho pokoje, a ne z chodby,
další nesnesou
koupelnu spojenou s toaletou.
Byty mohou mít některé
další zvláštnosti,
které mohou jejich cenu na
trhu snížit - například průchozí
toaletu, balkon přístupný jen z
koupelny, chodbu, která zabírá tolik
místa, že z pokojů jsou malé
špeluňky.
"Naopak cenu bytu zvedá jeho
příslušenství, jako je terasa, balkon
či
sklep," doplňuje Jitka Horňáková. "Hodnotu bytu
zvýší třeba i to, že má
hodně úložných prostor."
Lidé si byt často vybírají
také podle toho, na jakou světovou stranu
směřují okna, balkon či terasa. Bydlení
orientované na sever má tudíž
nevýhodu oproti tomu na jih či na západ,
které je nejžádanější.
"Orientace bytu je hodně diskutovaný faktor, ve skutečnosti
však cenu
ovlivňuje minimálně. A to když se nakumulují
další nepříznivé
vlastnosti, například pokud je byt v
přízemí a na severní stranu, takže
je hodně tmavý," podotýká David
Černík.
A jaký rozdíl bude v ceně dvou
stejných bytů v jednom domě, z nichž
jeden bude mít okna na sever a druhý na jih? "Byt
s okny na jih bude v
průměru o pět procent dražší,"
odpovídá Petr Illetško.
2% Služby v místě
Je to blízko do samoobsluhy nebo
obchodního domu? Je v okolí
škola, školka, zdravotní středisko
nebo nemocnice? A co nějaké
sportoviště nebo možnost zábavy?
Jestliže máte kladnou odpověď na všechny tyto
otázky, hodnota vašeho
bytu zase trochu povyrostla. Jen málo lidí je
ochotných za vším
dojíždět, raději si připlatí za to, když mohou
mít všechno po ruce.
Autoři: