Ceny bytů v Praze klesly... praská realitní bublina?

Petr Zámečník | 25.8.2008 00:00 | Realitní makléř

Bydlení v Praze je pro mnohé zájemce nedostupné. Podle posledních informací o tržních cenách bytů se ale blýská na lepší časy. Po poklesu cen bytů v některých regionech klesly podle červencových údajů i ceny v Praze. Majitelé bytů, plačte, zájemci o bydlení, radujte se!

Radost by mohla být sice ještě předčasná. Přeci jen, červencové snížení průměrné ceny bytů v Praze o 0,93 % není nijak závratné, ovšem jedná se o druhý meziměsíční pokles v řadě. „Zatím není jasné, zda to znamená, že ceny dosáhly svého vrcholu a začínají klesat, či zda je tento mírný pokles zapříčiněn pouze poklidem letní okurkové sezóny. Tržní nájemné starších bytů naopak posílilo, nicméně tím pouze potvrdilo svou dlouhodobou stagnaci,“ uvádí komentář ke zveřejněným číslům Institutu regionálních informací.

Vhodná doba ke koupi bytu? Ještě ne...

K radosti nevybízí ani průměrná cena standardního bytu (tj. bytu o podlahové ploše 68 m2 a 40% opotřebení) ve výši 3,296 mil. Kč. Při současné úrokové sazbě hypoték ve výši 5,63 % odpovídá cena měsíční splátce 22 916 Kč při dvacetileté splatnosti a 18 984 Kč při třicetileté splatnosti. Průměrné tržní nájemné stejného bytu se přitom pohybuje na úrovni 10 404 Kč.

Za uvedených okolností se vyplatí s pořízením bytu počkat a využít raději nájemního bydlení. Pokud bychom uvažovali pouze úroky z částky potřebné na pořízení bytu v ceně 3,296 mil. Kč, došli bychom k částce 15 464 Kč - tedy i tak více než činí současné průměrné nájemné.

Potenciální zájemce o vlastní bydlení se na svou investici může podívat i z jiného pohledu. Buď bude čerpat hypoteční úvěr a splácet téměř 19 tis. Kč, z nichž větší část zejména v prvních letech splácení půjde na úhradu úroků (což je srovnatelné s placením nájemného), nebo může platit nájem a zbylou částku, v tomto případě cca 8 tis. Kč měsíčně, spořit či investovat. Hodnota čistého majetku domácnosti (tedy rozdílu mezi vlastněným majetkem a závazky či dluhy) poroste rychleji než v případě koupě pražského bytu.

Důvodem pro vyčkávání je též v nedávné době nová situace na českém realitním trhu - poprvé v historii nabídka bytů překonala poptávku. Navzdory této skutečnosti stále přibývá nově rozestavěných bytů, jejichž dokončení ještě dále zvýší tlak na snižování cen.

Nic není černobílé...

I v současné situaci se ale může pořízení bytu vyplatit. Statistické údaje jsou sice dobrým orientačním vodítkem, nicméně každá lokalita má svá specifika a v každé se mohou ceny vyvíjet různým směrem. Navíc, pokud toužíte po vlastním bydlení, cena vás asi neodradí. A pokud naleznete byt v preferované lokalitě, který si můžete dovolit, jeho pořízení může být dobrá volba.

Již dnes můžete při troše štěstí najít výhodnou nabídku. V takovém případě se pořízení bytu rozhodně může vyplatit... ale i nevyplatit - není všechno zlato, co se třpytí, jak říká staré dobré přísloví. A prodejci bytů znají řadu triků, jak zamaskovat nespočet jeho nedostatků.

Budou ceny ještě klesat? A kdy?

Ceny bytů zpravidla mají nemalou setrvačnost. Lidé, kteří chtějí svůj byt prodat, nemusí v naprosté většině případů spěchat. Vždyť on se kupec vždycky najde... Tak to alespoň doposud platilo, protože poptávka převyšovala nabídku. Nebylo neobvyklou praktikou, že prodejce bytu stanovil určitou cenu, a pokud se zájemce neobjevil, v pravidelných intervalech ji zvyšoval. Nepochopitelné? Ale dříve funkční.

Současný růst úrokových sazeb hypoték ale řadu lidí překvapil. Před rokem byly sazby o celý procentní bod nižší a před třemi lety ještě nižší. Po ukončení první doby fixace jim banka nabídla úrokovou sazbu takovou, že si nemohou dále dovolit platit splátky hypotéky. A prodej nemovitosti je jedním z řešením nepříjemné situace. Tím se ale zvýší nabídka bytů na trhu.

Naopak hypoteční trh zaznamenává výrazný propad. O hypotéky není takový zájem. Jsou drahé. Klesající hypoteční trh znamená méně lidí, kteří čerpají úvěr na pořízení nemovitosti. A není to proto, že by měli dostatek vlastních prostředků. Je to proto, že si nemohou nebo nechtějí dovolit drahé hypotéky při vysokých cenách bytů.

Vzhledem k setrvačnosti hypotečního trhu by ceny nemovitostí v Praze a dalších lokalitách s vysokými cenami mohly dále klesat. Nasvědčuje tomu bytová výstavba, dražší hypotéky i převis nabídky nad poptávkou.

Zbývající otázkou je kdy a jak dlouho. Na její zodpovězení je třeba křišťálové koule a schopností Sibyly. Osobně se domnívám, že pokles již začal a výrazněji se projeví v zimě a na jaře, pokud se na podzim neukáže, že pokles cen a zájmu o byty byl pouze letní stagnací.