Ve středu 4. března se v pražském hotelu Pyramida
uskutečnila konference "Hypoteční a
realitní trh v ČR aneb Co je před námi?", jejímž
organizátorem byla makléřská
společnost Simply s.r.o. a mediálním partnerem
server Hypoindex.cz.
Na zmíněné konferenci vystoupil Ing. Mgr. Martin
Lux z Oddělení socioekonomie bydlení
Sociologického ústavu Akademie věd ČR se
svou přednáškou "Faktory
ovlivňující poptávku po
rezidenčních nemovitostech a jejich
financování". Součástí přednášky
byla celá řada zajímavých
informací o vývoji na hypotečních
trzích
nejen v České republice, ale také v
dalších evropských
zemích. Následující
odstavce jsou stručným shrnutím.
Současná situace na realitním a
hypotečním trhu
Ceny
nemovitostí velmi často kopírují
hospodářský cyklus země, a proto jsme
v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou
řadu rostoucích a
klesajících trendů. Nicméně
stávající situace na
realitních trzích se
historickým srovnáním
výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny
nemovitostí v téměř
všech vyspělých
zemích bez přestávky rostly, a to bez
ohledu na vývoj hospodářského cyklu
nebo vývoj ekonomických fundamentů!
Graf 1: Vývoj cen rezidenčních
nemovitostí ve vybraných vyspělých
zemích (reálné ceny)
Zdroj: OECD
Studie Mezinárodního měnového fondu
(IMF) z roku 2008 ukázala, že
největší růst cen bytů byl do té doby
zaznamenán v zemích s
nejpozitivnějším demografickým
vývojem, nejhlubší změnou
preferencí ve
prospěch vlastnického bydlení
(největším růstem podílu
vlastnického
bydlení) a nejdynamičtěji se
rozvíjejícím hypotečním
financováním
(nejdůslednější
deregulací). Mezi těmito zeměmi bylo mimo
jiné také
Španělsko, Irsko a Velká Británie.
Tabulka
1: Charakteristika hlavních (rekordních) cyklů ve
vývoji reálných cen
rezidenčních nemovitostí ve vybraných
vyspělých zemích (data pouze do
2.Q 2005)
Země |
Hlavní období
cenového růstu |
Trvání
(čtvrtletí) |
Hlavní období
cenového poklesu |
Trvání
(čtvrtletí) |
USA |
1995Q1-2005Q2: +52,7 % |
41 |
- |
- |
Japonsko |
1977Q3-1991Q1: +77,6 % |
54 |
1991Q1-2005Q1: -40,7 % |
56 |
Německo |
1976Q2-1981Q2: +15,7 % |
20 |
1994Q2-2004Q4: -20,5 % |
42 |
Francie |
1997Q1-2005Q1: + 74,3 % |
32 |
1981Q1-1984Q3: -18,1 % |
14 |
Itálie |
1970Q1-1981Q1: + 98,0 % |
44 |
1981Q1-1986Q2: -35,3 % |
21 |
Kanada |
1985Q1-1989Q1: +66,5 % |
25 |
1981Q1-1985Q1: -20,9 % |
16 |
Velká
Británie |
1995Q4-2005Q2: +137,4 % |
38 |
1973Q3-1977Q3: -33,7 % |
16 |
Austrálie |
1996Q1-2004Q1: + 84,7 % |
32 |
- |
- |
Dánsko |
1993Q2-2004Q3: +93,4 % |
45 |
1979Q2-1982Q4: -36,8 % |
14 |
Finsko |
1979Q1-1989Q1: +111,8 % |
40 |
1989Q1-1993Q2: -49,7 % |
17 |
Jižní Korea |
1987Q3-1991Q2: +33,5 % |
15 |
1991Q1-2001Q1: -47,5 % |
39 |
Irsko |
1992Q3-2005Q1: +242,7 % |
50 |
1981Q3-1987Q2: -27,1 % |
23 |
Nizozemí |
1985Q3-2005Q1: +183,1 % |
78 |
1978Q2-1985Q3: -50,4 % |
29 |
Nový
Zéland |
1970Q1-1974Q3: + 62,7 % |
18 |
1974Q3-1980Q4: -37,8 % |
25 |
Norsko |
1993Q1-2005Q2: +136,3 % |
49 |
1986Q4-1993Q1: -40,6 % |
25 |
Španělsko |
1996Q4-2004Q4: +114,2 % |
32 |
1978Q2-1986Q1: -32,2 % |
31 |
Švédsko |
1996Q2-2005Q2: +80,1 % |
36 |
1979Q3-1986Q1: -37,9 % |
26 |
Švýcarsko |
1976Q3-1989Q4: +73,5 % |
53 |
1989Q4-2000Q1: -40,7 % |
41 |
Zdroj: OECD Economic Outlook č. 78
Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od
roku 2008 ceny
nemovitostí téměř ve všech
vyspělých zemích začaly razantně klesat. A
není divu, že mezi zeměmi, které
zažívají vůbec
největší korekci cen
bytů, je výše
zmíněné Španělsko,
Irsko, Velká Británie a USA.
Byly ceny nemovitostí ve vyspělých
zemích nadhodnocené?
S
největší pravděpodobností
ano. Na překotný a nezdravý
vývoj cen
nemovitostí
ukazují následující
grafy, které zachycují, v jakém poměru
se vyvíjely průměrné ceny
nemovitostí k průměrným příjmům
domácností.
Jedná se o ukazatel
Price-to-income
ratio (P/I). Jinými slovy za kolik
průměrných ročních příjmů si mohla
domácnost dovolit koupit
modelový (průměrný) byt.
Poznámka: Statistických
metod jak hodnotit udržitelnost vývoje cen bytů je kromě P/I
ukazatele celá řada: price-to-rent (P/R, resp.
R/P), rent-to-user
costs, analýzy časových řad (model
korekce chyby) nebo modelování
dlouhodobého (rovnovážného)
cenového vývoje a
krátkodobých odchylek.
Graf 2: P/I ve vybraných vyspělých
zemích
Graf 3: P/I ve vybraných evropských
zemích
Zdroj: Sociologický
ústav AV ČR
Situace v České republice
Výše
uvedené charakteristiky zemí s
největším růstem cen bytů se vztahují
také na Českou republiku, kde ceny
nemovitostí během roku 2006 a 2007
rovněž zaznamenaly raketový růst, jak je ostatně
patrné z následujících
grafů.
Příčin nebývale rychlého růstu cen
nemovitostí v České republice do roku
2007 byla celá řada:
pozitivní demografické faktory
(bydlení si pořizovaly silné ročníky)
konkurenční boj mezi hypotečními
bankami, a tedy levné a dostupné úvěry
pokračující růst příjmů a
hospodářství
státní intervence – hrozby
zvýšení DPH, deregulace
nájemného, daňová reforma
ale také
nedostatečná resp. opožděná reakce
nabídky bydlení na růst poptávky po
vlastním bydlení
Graf 4: Vývoj cen nemovitostí v ČR
Zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty
Martina Luxe
Poznámka: údaje za rok 2008
vycházejí z indexu ČS, a.s.
Graf 5: Vývoj P/I
(nevážené) v ČR
Zdroj: ČSÚ (Ceny sledovaných
druhů nemovitostí a SRÚ), vlastní
výpočty Martina Luxe
Cenové nadhodnocení bytů v ČR z
důvodu specifického roku 2007 bylo
pravděpodobně jen mírné a pokud by
české hospodářství pokračovalo v
ekonomickém růstu, nebyl by důvod k poklesu
cen. Jenže v polovině roku
2007 se situace obrátila a na domácnosti začala
stále více
doléhat negativní
očekávání: hrozící
ekonomická recese, pokles příjmů
domácností, růst nezaměstnanosti.
Navíc banky začaly
zpřísňovat podmínky pro
poskytování hypotečních
úvěrů a
zvyšovat úrokové sazby. A k
tomu všemu začíná docházet
k relativně prudkému zhoršení
demografických vlivů (bydlení si budou
pořizovat početně slabší ročníky). To
vše má za důsledek výrazný
pokles
poptávky po novém bydlení
a následný pokles cen
nemovitostí. Co nás tedy čeká?
Výhled pro Českou republiku
"Hloubka
poklesu záleží na hloubce ekonomické
recese – vzhledem k negativním
globálním faktorům, credit crunch a předpokladu
recese 2/2009 – 3/2010
orientačně odhadujeme, že poles cen bytů v letech 2009-2011 by mohl
činit 25-35 % (v případě recese v ČR). Pokud by
česká ekonomika mírně
rostla, případně stagnovala, očekáváme
pokles cen do 25 %. V takovém
případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na
původní úroveň v roce
2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do
recese, očekáváme návrat cen
na původní hodnoty nejdříve v roce 2013,
spíše však 2014 (v
reálných cenách v letech 2015),"
uzavírá Martin Lux z Oddělení
socioekonomie bydlení Sociologického
ústavu Akademie věd ČR.