Kdy začnou znovu růst ceny českých nemovitostí?

Luboš Svačina | 6.3.2009 00:08 | Realitní makléř
Aktualizováno 6.3.2009 00:41

Evropský realitní trh zaznamenává hromadný propad cen nemovitostí. Jedná se o pomyslné praskání realitní bubliny? A jaká je situace v České republice? Kdy se ceny nemovitostí dostanou na svou původní úroveň?

Ve středu 4. března se v pražském hotelu Pyramida uskutečnila konference "Hypoteční a realitní trh v ČR aneb Co je před námi?", jejímž organizátorem byla makléřská společnost Simply s.r.o. a mediálním partnerem server Hypoindex.cz. 

Na zmíněné konferenci vystoupil Ing. Mgr. Martin Lux z Oddělení socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR se svou přednáškou "Faktory ovlivňující poptávku po rezidenčních nemovitostech a jejich financování". Součástí přednášky byla celá řada zajímavých informací o vývoji na hypotečních trzích nejen v České republice, ale také v dalších evropských zemích. Následující odstavce jsou stručným shrnutím.

Vlastnické bydlení

V mnoha zemích směřuje hlavní veřejná podpora státu stále více do oblasti vlastnického bydlení a také díky tomu se pořízení rezidenční nemovitosti stalo mezi obyvateli rozvinutých zemí hitem. Navíc v posledních letech získalo vlastnické bydlení obrovský potenciál ke svému růstu a začalo být stále více chápáno jako bezpečný nástroj investování (ceny nemovitostí neustále rostly), Českou republiku nevyjímaje. Situace se však rychle obrátila a vývoj v posledních měsících naznačuje, že ani investice do rezidenčního bydlení není zcela bez rizika.

Individuální nevýhody vlastnického bydlení:

Nevýhody vlastnického bydlení pro společnost:

Riziko vzniku cenových bublin

Podle Sociologického ústavu je však vlastnické bydlení už ze své podstaty velmi náchylné ke vzniku tvz. cenových bublin. Trh s vlastnickým bydlením totiž vykazuje nízkou cenovou elasticitu nabídky, a tím pádem případný nárůst poptávky po novém bydlení se promítá do růstu cen bytů i v relativně dlouhém období. V takovém případě dochází k tržní nerovnováze a pokřivený trh s bydlením ve spojení s hospodářskou recesí může představovat pro stabilitu jednotlivých zemí podstatné riziko.  

Současná situace na realitním a hypotečním trhu

Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů!

Graf 1: Vývoj cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (reálné ceny)
 
Zdroj: OECD 

Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, že největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Mezi těmito zeměmi bylo mimo jiné také Španělsko, Irsko a Velká Británie.

Tabulka 1: Charakteristika hlavních (rekordních) cyklů ve vývoji reálných cen rezidenčních nemovitostí ve vybraných vyspělých zemích (data pouze do 2.Q 2005)
Země  Hlavní období cenového růstu  Trvání (čtvrtletí)  Hlavní období cenového poklesu  Trvání (čtvrtletí) 
USA  1995Q1-2005Q2: +52,7 %  41 -  - 
Japonsko  1977Q3-1991Q1: +77,6 %  54 1991Q1-2005Q1: -40,7 %  56
Německo  1976Q2-1981Q2: +15,7 %  20 1994Q2-2004Q4: -20,5 %  42
Francie  1997Q1-2005Q1: + 74,3 %  32 1981Q1-1984Q3: -18,1 %  14
Itálie  1970Q1-1981Q1: + 98,0 %  44 1981Q1-1986Q2: -35,3 %  21
Kanada  1985Q1-1989Q1: +66,5 %  25 1981Q1-1985Q1: -20,9 %  16
Velká Británie  1995Q4-2005Q2: +137,4 %  38 1973Q3-1977Q3: -33,7 %  16
Austrálie  1996Q1-2004Q1: + 84,7 %  32 -  - 
Dánsko  1993Q2-2004Q3: +93,4 %  45 1979Q2-1982Q4: -36,8 %  14
Finsko  1979Q1-1989Q1: +111,8 %  40 1989Q1-1993Q2: -49,7 %  17
Jižní Korea  1987Q3-1991Q2: +33,5 %  15 1991Q1-2001Q1: -47,5 %  39
Irsko  1992Q3-2005Q1: +242,7 %  50 1981Q3-1987Q2: -27,1 %  23
Nizozemí  1985Q3-2005Q1: +183,1 %  78 1978Q2-1985Q3: -50,4 %  29
Nový Zéland  1970Q1-1974Q3: + 62,7 %  18 1974Q3-1980Q4: -37,8 %  25
Norsko  1993Q1-2005Q2: +136,3 %  49 1986Q4-1993Q1: -40,6 %  25
Španělsko  1996Q4-2004Q4: +114,2 %  32 1978Q2-1986Q1: -32,2 %  31
Švédsko  1996Q2-2005Q2: +80,1 %  36 1979Q3-1986Q1: -37,9 %  26
Švýcarsko  1976Q3-1989Q4: +73,5 %  53 1989Q4-2000Q1: -40,7 %  41
Zdroj: OECD Economic Outlook č. 78

Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí téměř ve všech vyspělých zemích začaly razantně klesat. A není divu, že mezi zeměmi, které zažívají vůbec největší korekci cen bytů, je výše zmíněné Španělsko, Irsko, Velká Británie a USA.

Byly ceny nemovitostí ve vyspělých zemích nadhodnocené?

S největší pravděpodobností ano. Na překotný a nezdravý vývoj cen nemovitostí ukazují následující grafy, které zachycují, v jakém poměru se vyvíjely průměrné ceny nemovitostí k průměrným příjmům domácností. Jedná se o ukazatel Price-to-income ratio (P/I). Jinými slovy za kolik průměrných ročních příjmů si mohla domácnost dovolit koupit modelový (průměrný) byt.

Poznámka: Statistických metod jak hodnotit udržitelnost vývoje cen bytů je kromě P/I ukazatele celá řada: price-to-rent (P/R, resp. R/P), rent-to-user costs, analýzy časových řad (model korekce chyby) nebo modelování dlouhodobého (rovnovážného) cenového vývoje a krátkodobých odchylek. 

Graf 2: P/I ve vybraných vyspělých zemích
  

Graf 3: P/I ve vybraných evropských zemích
Zdroj: Sociologický ústav AV ČR

Situace v České republice

Výše uvedené charakteristiky zemí s největším růstem cen bytů se vztahují také na Českou republiku, kde ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 rovněž zaznamenaly raketový růst, jak je ostatně patrné z následujících grafů.

Příčin nebývale rychlého růstu cen nemovitostí v České republice do roku 2007 byla celá řada:

  • pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky)
  • konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry
  • pokračující růst příjmů a hospodářství 
  • státní intervence – hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma

    ale také 

  • nedostatečná resp. opožděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení

    • Graf 4: Vývoj cen nemovitostí v ČR
     
    Zdroj: ČSÚ, vlastní výpočty Martina Luxe
    Poznámka: údaje za rok 2008 vycházejí z indexu ČS, a.s.

     Graf 5: Vývoj P/I (nevážené) v ČR
      
    Zdroj: ČSÚ (Ceny sledovaných druhů nemovitostí a SRÚ), vlastní výpočty Martina Luxe

    Cenové nadhodnocení bytů v ČR z důvodu specifického roku 2007 bylo pravděpodobně jen mírné a pokud by české hospodářství pokračovalo v ekonomickém růstu, nebyl by důvod k poklesu cen. Jenže v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. Co nás tedy čeká?

    Výhled pro Českou republiku

    "Hloubka poklesu záleží na hloubce ekonomické recese – vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a předpokladu recese 2/2009 – 3/2010 orientačně odhadujeme, že poles cen bytů v letech 2009-2011 by mohl činit 25-35 % (v případě recese v ČR). Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," uzavírá Martin Lux z Oddělení socioekonomie bydlení Sociologického ústavu Akademie věd ČR.