Roman Stuchlík, Finance.cz - Trh s bydlením 13.3.2009
V uplynulých 10 letech rostly ceny nemovitostí v globálním měřítku nezdravě rychlým tempem 10 % ročně. Nyní se trend obrací. Po růstu nastupuje pád. ČR není výjimkou.
Hlasy upozorňující na nadhodnocené
ceny nemovitostí
se ozývaly již před několika lety. Například v
září 2006 publikoval
časopis FOND SHOP článek s názvem „Na
trhu nemovitostí je největší
bublina v historii“. Vycházel z dat od
Economist Intelligence Unit.
Psalo se v něm například, že „v USA je
nemovitostní bublina na pokraji
prasknutí, zatímco ve většině
evropských států se stále
nafukuje“.
Vážné
obavy některých analytiků ohledně nezdravě rychle
rostoucích cen
nemovitostí lze dohledat ještě dříve.
Ovšem, jak nedávno citoval
americký časopis The Atlantic bývalého
portfolio manažera: „Identifikovat bublinu
příliš brzy je stejně
špatné jako příliš pozdě.“
V roce 2003 se tento muž zbavil všech nemovitostí
a investic navázaných
na cenu nemovitostí. Růst o 50 % za uplynulé 3
roky považoval za
neudržitelný a za jasný signál k
vybírání zisků. Se
smutkem pak následující tři roky
pozoroval, jak ceny nemovitostí v USA vylétly o
dalších 50 %.
Předpokládaný zlom přišel, ale mnohem
později.
Jako
první začala globální
nemovitostní bublina praskat v USA. Podle indexu
S&P/ Case-Shiller Home Price Index Composite 10,
který měří
vývoj cen rezidenčních nemovitostí v
10 největších městech v USA, nastal obrat v
polovině roku 2006 (graf Ceny
nemovitostí v USA). Od té doby do konce listopadu
2008 (data jsou k
dispozici s dvouměsíčním zpožděním)
dosáhl pád z vrcholu 27 %. Nemovitosti
určené k bydlení jsou ve velkých
městech USA o více než čtvrtinu
levnější.
Ceny padají zhruba stejně rychle, jako před tím
rostly, tedy 10 % až 15
% ročně. Tato symetrie je patrná i v grafu vedle. Tři roky
před
vrcholem pádily ceny nemovitostí nahoru v průměru
tempem 15 % p.a., pět
let před vrcholem průměrným tempem 14 % p.a. a deset let
před vrcholem
průměrným tempem 11 % p.a.
Podobně jako USA je na tom ohledně
vývoje cen nemovitostí Velká
Británie, ovšem se zhruba ročním
zpožděním. Cenový vrchol zde nastal podle indexu
Nationwide UK Average
House Price na podzim roku 2007 (graf Ceny
nemovitostí
v UK). Od té doby ceny nemovitostí poklesly v
průměru o 19 %. I zde
padají ceny nemovitostí zhruba stejně rychle, jako
před tím rostly, tj. tempem 10 % až 15 % ročně. Deset let
před
dosažením vrcholu rostly ceny nemovitostí ve
Velké Británii průměrným
tempem 12 % ročně.
Za hlavní příčinu tak dlouhého a
rychlého růstu cen nemovitostí je
všeobecně považována velmi
snadná dostupnost hypotečních úvěrů.
Růst koupěschopné poptávky hnal nahoru ceny.
Nebudeme nyní rozebírat,
kdo za růst objemu úvěrů nese větší
vinu (Greenspan a jeho nízké
úrokové sazby,
„antidiskriminační“ zákony
požadující úvěry pro chudé,
chamtivost bankéřů či jejich neschopnost správně
odhadnout riziko,
sekuritizace a příliv kapitálu
lačného po dluhopisech s
vyšším výnosem
atd.). Jisté je, že růst míry
zadlužení domácností i růst cen
nemovitostí skončil. Oba faktory – zadluženost i
cena nemovitostí –
narazily na svůj strop. Pro mnohé je překvapením,
že tak pozdě.
Opět se potvrzuje, že vývoj v Evropě
kopíruje se zpožděním vývoj v USA.
Růst cen nemovitostí tempem kolem 10 % p.a. za
uplynulých 10 let není
výsadou USA a Velké Británie.
Mnohé země kontinentální Evropy jsou
na
tom stejně, pouze se zpožděním několika měsíců či
let. Stavební boom
hnaný dostupnými a levnými
úvěry je postihl také. Příkladem je
Irsko,
Španělsko, Belgie, Dánsko, Francie,
Švédsko a další (tabulka).
Zlom
rostoucího trendu cen nemovitostí v
klesající u nich nenastal před 2,5
lety (jako v USA) či před 1,5 rokem (jako v Británii), ale
nastává až
nyní. Růst cen nemovitostí v těchto
zemích se za uplynulý rok pohybuje
kolem nuly nebo mírně nad nulou a ceny mají
klesající tendenci.
Výjimkou je Irsko a Dánsko, které za
uplynulý rok již v mínusu jsou
(tabulka).
Tabulka: Vývoj cen rezidenčních nemovitostí v zemích světa
Země | 1 rok* | 1997 až 2008* | 1997 až 2008* p.a. |
---|---|---|---|
Hongkong | 14,60% | -26% | -2,70% |
Singapur | 8,30% | - | - |
Belgie | 7,50% | 147% | 8,60% |
Švýcarsko | 3,70% | 23% | 1,90% |
Austrálie | 2,80% | 169% | 9,40% |
Francie | 2,80% | 2,80% | 8,70% |
Nizozemsko | 2,30% | 105% | 6,70% |
Švédsko | 2,00% | 153% | 8,80% |
Čína | 1,60% | - | - |
Německo | 1,40% | - | - |
Kanada | 1,40% | 70% | 4,90% |
Jižní Afrika | 1,20% | 398% | 15,70% |
Itálie | 1,10% | 104% | 6,70% |
Španělsko | 0,40% | 191% | 10,20% |
Japonsko | -1,80% | -33% | -3,60% |
Dánsko | -2,70% | 124% | 7,60% |
Nový Zéland | -6,80% | 105% | 6,70% |
Irsko | -10,20% | 201% | 10,50% |
Velká Británie | -13,90% | 168% | 9,40% |
USA (Case-Shiller) | -16,60% | 79% | 5,40% |
Zdroj dat: The Economist. Výpočty: FOND SHOP. *data ke konci 3. čtvrtletí 2008
Dokončení 14.3.2009.