Ceny nemovitostí před vrcholem, tržní nájmy klesají

Ceny bytů a domů stále rostou. Ve velkých městech podražily za poslední půlrok starší i nové byty o statisíce. Nicméně vrchol cenového boomu už je blízko. V letošním roce by tak například po několika letech růstu mohly začít klesat ceny bytů v panelových domech, které jsou podle odborníků nyní neúměrně vysoké.

Byty přestávají být výhodnou investicí, výnosy z pronájmu klesají

Podle srovnání, které vypracoval brněnský Institut regionálních informací (IRI), vzrostly tržní hodnoty starších i nových bytů ve velkých městech o stovky tisíc korun. Loni v srpnu se dal starší byt 3 + 1 v Praze pořídit průměrně za 2,7 milionu, letos v únoru musel zájemce sáhnout do kapsy pro 3,3 milionu. Podobný skok zaznamenaly i starší byty například v Berouně, Kutné Hoře. Největší procentuální nárůst ceny zaznamenaly v posledním půlroce starší byty v Havířově (skok o neuvěřitelných 82 %), Ústí nad Labem (67 %), Chomutově (56 %), Karviné (51 %) a Mostě (50 %).

Tento skok byl mimo jiné ovlivněn tím, že v těchto oblastech byly dosud byty velmi laciné. „Procentuálně ceny rychleji rostou v regionech, protože se zde nové skoro nestavějí a na trh se dostaly jen za nízké ceny privatizací obecních či družstevních. Začaly tedy velmi nízko a dohánějí to, že zaspaly,“ říká Jiří Pácal z Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

V některých okresech naopak cena starých bytů příliš nerostla. Na Prachaticku a Semilsku stouply ceny shodně pouze o 5 procent, v Klatovech dokonce o jedno procento klesly a na Jindřichohradecku průměrná tržní cena bytu spadla o celých pět procent, což představuje snížení ceny o 50 tisíc korun.

Nové byty: nejlevněji v Teplicích

U nových bytů nebyl v posledním půlroce nárůst cen tak skokový jako u těch starších. Zájemci o nové bydlení musejí počítat s nejvyššími pořizovacími náklady v Praze, Brně, Berouně, Kladně a Hradci Králové. V prvních čtyřech městech překročila průměrná cena nového bytu hranici tří milionů korun, v Hradci se této metě blíží.

Pohyb cen směrem nahoru je možné pozorovat také na Mladoboleslavsku, Pardubicku a Královéhradecku. Podle šetření Institutu regionálních informací nejvyšší procentuální nárůst ceny nových bytů zaznamenaly v posledním půlroce Karviná (o 29 %) a Havířov (27 %), následují Jičín a Kutná Hora (shodně nárůst o 26 %) a Rychnov nad Kněžnou (25 %). Nejdražší byty v novostavbě jsou pochopitelně ke koupi v Praze, průměrná cena zde dosáhla 4,28 milionu. Naopak nejlevněji lze pořídit nový byt v severočeských okresech Teplice (průměr činí 1,62 milionu korun), Most (1,68 mil. Kč) a Chomutov (1,71mil. Kč).

Na severu Čech, Moravy a ve Slezsku se ceny bytů v novostavbách dlouhodobě držely pod hranicí 22 tisíc za metr čtvereční. Podle Moniky Frankové, obchodní ředitelky pro Moravu realitní kanceláře Sting, se ceny novostaveb na severu Moravy pohybují podle atraktivity lokality a vybavení od 25 tisíc do 45 tisíc za metr čtvereční. Ceny nově postavených bytů se zde oproti loňsku zvedly až o 15 %.

Před rokem se dal například nový byt 3 + 1 ve Frýdku-Místku koupit za 1,2 milionu korun, současná nabídka realitních kanceláří je o 400 tisíc korun vyšší. „Na Frýdecko-Místecku porostou ceny novostaveb bytové výstavby o pět procent, v současné době se pohybují mezi 28 tisíci a 30 tisíci korun za metr čtvereční,“ říká realitní makléř Richard Kurko. Podle šetření IRI dokonce průměrná cena nových bytů přesáhla v okrese Frýdek-Místek hranici dvou milionů. Jedním z důvodů je i příchod silného investora - firma Hyundai staví v Nošovicích velkou automobilku, která přinese nová pracovní místa a oživení ekonomiky.

Vrchol cenového boomu je blízko

Realitní trh loni ovlivňovalo očekávané zvýšení daně z přidané hodnoty u nového bydlení z pěti na devět procent a developeři i realitní kanceláře na sklonku roku lákali klienty na poslední levné nové byty. Hlad Čechů po novém bydlení neklesl.

„Stejně jako analytici a konkurence jsme předpokládali, že zejména počátek roku bude poznamenán nižší poptávkou. Čísla jdou zatím proti tomuto očekávání, poptávka je uspokojivá a na toto období roku dokonce velmi vysoká,“ řekl generální ředitel Skanska Reality Petr Fanta.

Zlaté časy českého realitního trhu se však zřejmě pomalu, ale jistě naplňují. Jistým signálem může být fakt, že v roce 2007 se objem hypoték v Česku zvýšil o 40 %, zato letos v lednu zaznamenaly půjčky na bydlení pouze desetiprocentní růst. Přestože ve většině sledovaných oblastí ceny starších i nových bytů stále výrazně rostou, v letošním roce to tak slavné nebude. „Hodnota nemovitostí a pozemků letos určitě nebude stoupat tak výrazně jako v roce 2007 - nárůst by měl být oproti loňsku pouze jednociferný,“ říká ekonomka Next Finance Markéta Šichtařová. „Je to dáno tím, že se ekonomika zpomalila, klesá poptávka a s ní i růst cen. Vysoká inflace a zvyšování mezd hovoří pro růst ceny rezidenčního bydlení. Stagnace až pokles nájemného a pravděpodobný strop dostupnosti hypoték naopak ukazují na možný pokles,“ říká investiční manažer skupiny Arca Capital Jiří Jaklín. „Ceny bydlení by měly odrážet pětiprocentní inflaci. Ovlivňují je však i jiné faktory, proto očekávám nárůst cen v rozmezí nula až deset procent,“ předpovídá Jaklín letošní vývoj na trhu.

Paneláky zlevní

Klesat by měly zakrátko i ceny bytů v panelových domech, které jsou dnes podle většiny odborníků předražené. Levný padesátimetrový byt v Praze stál v roce 2001 zhruba 1,25 milionu korun. Ti, kdo o něj mají zájem dnes, zaplatí v lepším případě 2 miliony. Za metr čtvereční kvalitnějšího bydlení zákazník před sedmi lety zaplatil 55 tisíc. Letos je to o 35 tisíc více. „Nárůst ceny činí zhruba 70 % za 8 let, což považuji za velmi dobré,“ říká Pácal.

Podle makléřky Heleny Vysušilové z realitní kanceláře Kadlec je cena panelových bytů v současnosti výše, než by jim slušelo. K jejímu názoru se kloní i Markéta Šichtařová, která předpokládá, že ceny starších bytů v panelových domech mohou klesnout. „Jejich cena v loňském roce stoupla až neúměrně, letos bude zájem o tento typ bydlení menší,“ míní Šichtařová.

Nárůst cen nových bytů a starších cihlových bytů by se podle jiných makléřů měl v Česku v průměru pohybovat do deseti procent. Nejvíce se zvýší ceny menších rezidencí v dobrých lokalitách, které vyhledávají hlavně dobře situovaní mladí lidé i cizinci. V Praze se díky tomu čeká sedmiprocentní růst, v Brně sedmnáctiprocentní a v Ostravě 20 %. Naopak starší paneláky už podle realitních makléřů zaznamenávají menší vlnu zájmu a jejich ceny začínají stagnovat.

„Co se dříve prodávalo za vysoké ceny, to už na trhu neuspěje. Kupující začínají váhat, a to je první signál, že dojde k prasknutí cenové bubliny. Očekávám pokles současných cen o 20 až 25 %,“ říká Jiří Fajkus, generální ředitel společnosti Real Spektrum. Případné zlevnění panelákových bytů však nebude plošné. „K poklesu může dojít u paneláků, které neprošly revitalizací. A také v místech, kde je nabídka jiných bytů. Třeba na severní Moravě, kde lidé bydlí hlavně v panelácích a mnoho bytů se nestaví, nemají kupci mnoho na výběr a k poklesu nedojde,“ říká Pácal.

Klikněte na tabulku pro větší náhled


Ceny regulovaných a deregulovaných nájmů se sbližují, ale pomalu

Co se týče nájmů, ty regulované rostou podle vládou schváleného zákona, deregulované začínají klesat, ale zatím dost pomalu. Regulované nájemné má letos vzrůst až o polovinu, přesně jak to povoluje zákon. V průměru pak stoupne o čtvrtinu. Nyní činí v průměru 16 - 17 Kč/m2, na konci deregulace by mělo stoupnout na průměrných 50 až 60 korun za čtvereční metr. Celkové čisté nájemné meziročně vzrostlo v prvním čtvrtletí 2008 o 18,1 %, z toho regulované o 29,8 % a tržní o 1,5 %.

Těm nájemníkům, kterým se loni nájem nezvýšil, podraží bydlení v příštích letech rychleji. V konečné fázi by totiž měl být podle nového zákona roční nájem v regulovaných bytech pro všechny stejný - kolem pěti procent z ceny bytu v roce 2010. U bytu s tržní cenou dva miliony může představovat měsíční nájem přes osm tisíc. Netržní nájmy porostou už druhým rokem, a to díky odblokované regulaci, kterou odsouhlasila vláda Stanislava Grosse.

Letos nájmy výrazně vzrostou v Kladně, v Kutné Hoře, Hradci Králové, ale také třeba v Rakovníku. Zdražení tam dosáhne až 40 %. Nejvíce se však nájmy zvýší v některých atraktivních pražských částech. Například na pražských Vinohradech se od ledna zvýší činže skoro o polovinu. Za běžný byt 3 + 1 s plochou 68 metrů čtverečních nájemník zaplatí asi 3 400 korun, tedy téměř o 1 100 korun více než letos.

Tržní nájmy začínají klesat

Polepšit by si naopak měli lidé, kteří hledají bydlení v nemovitostech s tržním nájmem. Jeho pokles má letos pokračovat. „V panelových bytech na okraji metropole, se špatnou dopravní dostupností jsme zaznamenali mírný pokles cen - ale jen do jednoho až dvou procent. V následujících měsících bude ovšem pokles výraznější. Ale v Praze v cihlové zástavbě širšího centra - například Žižkova či Vinohrad - se v následujícím čtvrtroce tržní nájemné zvýší maximálně do jednoho procenta. Stejný trend mírného zvyšování bude zaznamenatelný i na Malé Straně či Starém Městě. Praha 1 na atraktivitě neztrácí,“ říká Petr Illetško z realitní kanceláře AAABYTY.cz.

Klikněte na tabulku pro větší náhled

Michaela Císařová z Home Sweet Home odhaduje pokles tržního nájemného v panelových bytech v Praze letošním roce až na 10 %. Nejdražší nájemné je podle Císařové stabilně na Malé Straně, kde nájemníci platí až 358 korun měsíčně za metr čtvereční. Na Starém městě, Novém Městě, Vinohradech a na Smíchově se podle údajů Home Sweet Home platí 275 Kč, zatímco v lokalitách Karlín, Vokovice, Žižkov, Bubeneč, Holešovice a Dejvice tržní nájmy dnes činí 221 Kč za měsíc a metr. „Zajímavé je, že Holešovice už jsou dražší než Dejvice, což může být důsledek investic developerů, kteří lokalitu svými projekty zvedli,“ uvedla Císařová.

Tržní a regulované nájemné se v Česku ale každopádně stále sbližují. Jak uvedl prezident Asociace realitních kanceláří Jaroslav Novotný, není vyloučené, že se místy můžou dostat tržní nájmy dokonce pod úroveň regulovaného nájemného.

Také v některých lokalitách mimo Prahu podle Illetška roste i tržní nájemné, i když trendem je stagnace či mírný pokles. „Zvýšení nájemného je patrné například na Ostravsku a Frýdecko-Místecku. Díky investicím došlo k přílivu pracovních sil a k velké poptávce po krátkodobých pronájmech. Navýšení se dá očekávat v horizontu pěti procent. Další typickou lokalitou je například Pardubicko. Zde výrazně chybějí ubytovací kapacity, stoupá tedy i poptávka po pronájmech. Situace bude podobná i v budoucnu, protože univerzita rozšiřuje počty studentů a chybějí koleje,“ uvedl Illetško.


Alena Adámková
Foto: Lidmila Ziková