Vývoj cen nemovitostí v roce 2009 podle AAABYTY.CZ

Investiční příležitostí příštího roku zůstávají pozemky, kvalitní novostavby, byty v centrech větších měst, startovací byty, tedy nemovitosti do 50 m², a rodinné domky v lokalitách s dobrou dopravní dostupností a občanskou vybaveností, po kterých je stále vysoká poptávka.

Rok 2009 tak bude pro tuzemský realitní trh zcela odlišný, než bylo předchozích několik let. Už jen z důvodu méně významného růstu cen, očekávaného poklesu cen bytů v panelových sídlištích a ještě intenzivnější diferenciace lokalit. V tomto roce též přestávají platit obecná doporučení držet či koupit jakoukoli nemovitost. Rozhodující totiž bude právě detailně upřesněná lokalita, typ nemovitosti a striktně hodnocený poměr ceny a kvality bydlení.

„Po dvou letech téměř stagnace se nastartuje i růst tržního nájemného – v průměru za celou Českou republiku očekáváme zvýšení o deset procent. Důvody jsou zřejmé: ztížený přístup k hypotečním úvěrům, ale i opatrnost ze strany kupujících. Pokud si zájemci nejsou jistí svým zaměstnáním, nemají odvahu se zadlužovat. Na druhou stranu bydlet musí, a proto budou svou bytovou situaci řešit nájmem. A zvýšená poptávka povede i k růstu cen. Nijak dramatickému, ale očekávat pokračující stagnaci při růstu poptávky by bylo velmi naivní,“ shrnul ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ Aleš Budín.

 

Vybrané oblasti České republiky jsou seřazeny abecedně:

Stagnaci cen pozemků a rodinných domků hlásí pro tento rok moravská metropole. Poptávku si podle oblastního ředitele pro Jihomoravský, Olomoucký a Zlínský kraj Igora Kohuta udrží menší, startovací byty 2 + kk a byty 2 + 1 v kvalitních novostavbách, které by zůstaly cenově dostupné. Nárůst cen však bude atakovat hranici maximálně pěti procent.

 

Specialisté na realitní trh očekávají v Jihočeském kraji navýšení cen pozemků až o 20 %. V Českých Budějovicích a širším okolí se tak potvrzuje, že zasíťované pozemky o 1000 až 2000 m² s dobrou dopravní dostupností se stanou investičním ternem letošního roku.

„V Českých Budějovicích bude maximální atraktivitu držet i nadále vnitřní město a Suché Vrbné. Nicméně ani v těchto lokalitách není tak výrazný převis poptávky, aby se dal reálně očekávat další růst cen. Velkou poptávku očekáváme po větších bytech v ne až tak atraktivních lokalitách, protože už dnes je zde cena o 15 procent nižší – a cena je faktor, který bude hrát letos prim. Atraktivní ovšem samozřejmě zůstávají i malé byty zhruba o dispozici 2+kk do zhruba 1,5 milionu korun,“ uvedl Zdeněk Míčka, oblastní ředitel pro Jihočeský a Plzeňský kraj realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

Naopak minimální zájem očekávají realitní odborníci o velké byty v novostavbách. Kupující si totiž bez problému mapují, že za byt v prodejní ceně 4 mil. Kč získají rodinný domek se zahradou v bezprostřední blízkosti města. V případě bytů se v jihočeské metropoli očekává stagnace cen. U bytů bez revitalizace a rekonstrukce se předpokládá pokles cen v průběhu roku až o pětinu. U rodinných domků navýšení ceny nepřekročí 2 %. Na trhu rodinných domků se navíc do popředí zájmu dostávají nízkoenergetické projekty, které v případě atraktivní pořizovací ceny vytlačí ze zájmu standardní nabídky.

 

Stavební pozemky pro komerční i nekomerční záměry budou v krajském městě regionu Vysočina hrát investiční prim. Navýšení jejich ceny se v letošním roce očekává v intervalu 5–10 %. Avšak i Jihlava potvrdí v letošním roce loni nastartovaný stagnační trend vývoje cen bytů. Jedinou výjimkou se stanou panelové byty, kde se očekává propad cen až o 15 %.

„Po starší zástavbě – zejména panelových bytech – stejně jako ve většině České republiky poptávka výrazně ochladla. Problematické budou i některé developerské projekty v horších lokalitách, kde by mohlo dojít k poklesu cen až o desetinu. Samozřejmě kvalitní projekty si cenu udrží. Atraktivitu z pohledu lokality i v letošním roce potvrdí Horní Kosov, Hruškové Dvory a Staré hory,“ popsala Hana Hostýnková, oblastní ředitelka pro Královéhradecký, Pardubický kraj a kraj Vysočina.

 

Pozemky a menší byty stojí na prvních příčkách pomyslné hitparády lákavých nemovitostí v nejmenším kraji České republiky – na Karlovarsku. Atraktivní budou především byty 1 + 0, 1 + 1 a 2 + kk do 2 mil. Kč kupní ceny. Pozemky by mohly svým meziročním růstem dosáhnout na 5 %.

„Největší pokles poptávky očekáváme u novostaveb. Nároky zákazníků stoupají a dochází k přísnému poměřování ceny a kvality. Předražené projekty neodpovídající novým trendům prostě zůstanou neprodejné. Novostavby si nezměněné ceny udrží jen obtížně. Zhruba 15procentní pokles očekáváme i u panelových sídlišť,“ vysvětlila Kateřina Bilská, oblastní ředitelka realitní kanceláře AAABYTY.CZ pro Karlovarský, Liberecký a Ústecký kraj.

Stagnace se dá očekávat u bytů ve staré zástavbě a u rodinných domků. Z lokalit mimo lázeňské centrum zůstanou žádané samozřejmě Tuhnice a Drahovice v širším centru města.

 

Stagnace a mírný pokles cen budou v letošním roce typické pro Hradec Králové. Stagnaci vidí odborníci i v případě pozemků a rodinných domků. Například velké panelové byty zahájily proces snižování cen už v loňském roce – jen za prvních devět měsíců se propadly o 5 %. Panelová sídliště ještě v letošním roce zažijí snížení cen v horizontu 10–20 %. Atraktivitu si podle analýz neudrží ani rodinné domky s cenou nad 4 mil. Kč.

„Po menších bytech – 1 + kk, 1 + 1, 2 + kk a 2 + 1 – bez rekonstrukce v panelových domech a po menších bytech v cihlových domech v centru města se ovšem poptávka udrží i v letošním roce. Atraktivní budou především lokality jako centrum města, Moravské Předměstí a Slezské Předměstí. Co se týče novostaveb, předpokládáme stagnaci cen, v případě těch méně atraktivních pokles o pět procent,“ popsala Hana Hostýnková, oblastní ředitelka pro Královéhradecký, Pardubický kraj a kraj Vysočina.

 

Problém s prodejem budou mít podle odborníků na Liberecký kraj v letošním roce především majitelé velkých a luxusních nemovitostí. Naopak poptávka se dá předpokládat i nadále po menších bytech o dispozici mezi 1 + 0 a 2 + kk do výše kupní ceny 1,5 mil. Kč. Atraktivitu lokality i letos potvrdí Pavlovice, Ruprechtice, Centrum a Králův Háj.

„U bytů a rodinných domků očekáváme stagnaci cen. O pět procent se zvýší v průběhu příštího roku hodnota pozemků. Naopak až o pětinu se velmi pravděpodobně propadnou ceny panelových bytů, kde nabídka už delší dobu neodpovídá cenovým možnostem poptávajících,“ zdůvodnila Kateřina Bilská, oblastní ředitelka pro Karlovarský, Liberecký a Ústecký kraj.

 

Metropole Hané navazuje ve většině případů na loňský stagnační trend. Nejen Olomouc, ale i celý Olomoucký kraj očekávají nulové navýšení v případě pozemků a rodinných domků. Zhruba o 5 % by mohly vzrůst jen ceny menších startovacích bytů v novostavbách. V průměru za kraj se však u starších bytů očekává stagnace či mírný pokles do výše 5 %.

„Atraktivní lokalitou v Olomouci zůstává Neředín, Nová Ulice a Povel. Poptávka po startovacích bytech je logická: lepší dostupnost hypotečního úvěru. Naopak po velkých a prostorných bytech poptávka upadá. V případě panelových sídlišť, kde jsou očekávání prodávajících nepřiměřená, vzhledem k možnostem kupujících očekáváme v průběhu celého roku propad cen až o 20 procent,“ upřesnil Igor Kohut, oblastní ředitel pro Jihomoravský, Olomoucký a Zlínský kraj realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

 

Moravskoslezská metropole i ve výhledu na letošní rok potvrzuje konec zlatých časů pro prodávající. Ostrava hlásí v průměru stagnaci cen. V příštím roce se očekává vyšší poptávka nejvíce po zajímavých rodinných domcích a pozemcích. Tradičně atraktivním setrvá centrum města, poté klidné okrajové oblasti, kde se nacházejí jak zajímavé rodinné domy, tak pozemky. I Ostrava předpokládá silnou poptávku po nájemním bydlení, takže zajímavá je i lokalita širšího centra a také Poruby.

„Pokles poptávky se projevil v posledním čtvrtletí loňského roku jednoznačně u prodeje bytů. A to až v horizontu 25 procent. Podobný vývoj se dá očekávat i v příštím roce. Jiný vývoj než stagnace cen by byl velkým překvapením. U bytů v neatraktivních lokalitách se dá předpokládat pokles až o 10 procent. Půjde o potvrzení sestupného trendu z posledního čtvrtletí loňského roku,“ uvedl Jan Šina, manažer ostravské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

U pozemků se předpokládá na Ostravsku jen mírný nárůst, a to v horizontu několika procent. V případě rodinních domů a novostaveb je pravděpodobná stagnace cen či mírný pokles, mimo atraktivní lokality.

 

Ani na pardubickém realitním trhu neobstojí přestřelené ceny panelových bytů. V průběhu letošního roku očekávají odborníci u tohoto typu nemovitosti snížení cen až o desetinu. Zajímavou příležitostí zůstávají pozemky, jejichž hodnota v dobrých lokalitách může vzrůst o zhruba 10 %. Stagnace či až pětiprocentní pokles ceny se předpokládá u běžných rodinných domků. Jen v případě atraktivní lokality by mohlo dojít k navýšení ceny ještě o 5 %.

„Problematické budou pravděpodobně prodeje neatraktivních novostaveb, kde je pravděpodobný pokles ceny i o desetinu. Co se týče lokality, tak na atraktivitě samozřejmě neztrácí Dukla, Dubina ani centrum. Jinak Pardubice budou držet spíše stagnační trend,“ popsala Hana Hostýnková, oblastní ředitelka pro Královéhradecký, Pardubický kraj a kraj Vysočina.

 

I západočeská metropole potvrdí v letošním roce investiční atraktivitu pozemků. Nejžádanější – tedy mezi 1000 a 2000 m², s dobrou a bezproblémovou dopravní dostupností a plnou zasíťovaností – v letošním roce zvýší hodnotu o pětinu. Obecně se však v Plzni očekává stagnace cen nemovitostí, jen s výjimkou rodinných domků, u nichž je možný nárůst v horizontu dvou procent.

„Ani u novostaveb žádné navýšení ceny neočekáváme. Naopak díky mírnému zbrzdění plánovaných nových projektů a dalšímu vyčkávání, kam se trh bude ubírat, je i v tomto případě pravděpodobná cenová stagnace. Pokles cen se ovšem nevyhne panelovým bytům bez revitalizace a rekonstrukce, kde je už dnes evidentní nastartovaný proces propadu cen – během roku mohou ceny sestoupit až o dvacet procent,“ popsal Zdeněk Míčka, oblastní ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ pro Jihočeský a Plzeňský kraj.

Obrovský zájem zůstává o lokality Slovany, jižní předměstí a centrum města. Na konci zájmu stojí lokality jako Vinice a část Lochotína. Atraktivitu jim přitom v současnosti zvyšuje až o 15 % nižší cena nemovitostí než ve zbytku města.

 

Až o čtvrtinu očekávají specialisté na metropoli propad cen panelových bytů v hlavním městě. Z velké části se propad bude týkat především družstevních bytů, u nichž není možné nákup financovat prostřednictvím hypotečního úvěru. Byty v centru a úzkém širším centru mohou potvrdit celorepublikový průměrný nárůst o 2 %. Zbytek zástavby však čeká stagnace cen.

„Atraktivní zůstávají takzvané dobré adresy, tedy například Vinohrady, Smíchov, Břevnov, stále zajímavou lokalitou k investici je Žižkov. Co se týče změny v cenách pozemků, nebude Praha na vrcholu celorepublikových nárůstů, protože očekáváme navýšení v horizontu pouhých osmi procent. U rodinných domků půjde podle atraktivity o interval mezi dvěma a pěti procenty,“ připustil Aleš Budín, ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

V případě kvalitních novostaveb, tedy odpovídajících moderním trendům, se zajímavými architektonickými i dispozičními řešeními, občanskou vybaveností a s umístěním v lokalitě s rychlou a bezproblémovou dostupností do centra města, se očekává stagnace cen.

„Nemá však smysl si nalhávat, že zvýšení ceny novostaveb se bude týkat kteréhokoli developerského projektu. Češi už drahnou dobu nekupují všechno, co je nové. Stavba musí být z kvalitních materiálů a odpovídat moderním trendům. Prim hraje samozřejmě zajímavý poměr cena versus kvalita,“ shrnul Aleš Budín.

 

Největší atrakcí ve Středočeském kraji zůstávají rekreační nemovitosti, především chaty a chalupy v rekreačních oblastech, hlavně v okolí Krásné Hory nad Vltavou, Orlíka a Slap. I v jejich případě však analýza realitní kanceláře AAABYTY.CZ očekává v letošním roce stagnaci ceny.

„Největší poptávka je po rodinných domcích a pozemcích do 10 až 15 km od města s dobrou dostupností. Jde spíš o levnější nemovitosti s možností přestavby dle vlastních potřeb. Naopak poptávka není po rodinných domcích a bytech v okrajových obcích a nezajímavých-nerekreačních oblastech se špatnou dostupností,“ popsala situaci Miroslava Valtová, manažerka příbramské pobočky realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

V celém Středočeském kraji odhadují odborníci pokles cen starších bytů v horizontu 10 %. V případě novostaveb a pozemků je pravděpodobný stagnační trend. Co se týče starých rodinných domků, očekává se pokles hodnoty v průměru v horizontu 5 %. Vzhledem k mizivé poptávce po panelových sídlištích i zde očekávají odborníci snížení ceny o 15 %.

 

Pokud nechce majitel nemovitosti ztratit své poptávající v Ústeckém kraji, musí nabízet malé, startovací byty do zhruba 50 m² o dispozici 1 + 0, 1 + 1, 2 + kk či 2 + 1 do 700 tisíc Kč. Atraktivní zůstávají Klíše, Severní Terasa, Skřivánek, ale také Krásné Březno, které právě vzhledem k dosud nízkým cenám bude v budoucnu ještě zajímavější.

„Drahé, luxusní a velké nemovitosti budou v příštím roce velmi špatně prodejné. To je vzhledem k ekonomické situaci na Ústecku zřejmé. Co se týče změn cen v příštím roce, očekáváme jak u bytů, tak rodinných domků stagnaci. Novostavby se na Ústecku v podstatě nerealizují, proto se o jejich vývoji nemá smysl ani zmiňovat,“ popsala trendy Kateřina Bilská, oblastní ředitelka pro Karlovarský, Liberecký a Ústecký kraj realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

Nárůst cen – avšak jen do horizontu 5 % – se dá předpokládat u stavebních pozemků. Naopak až 15% pokles hodnoty očekávají realitní odborníci v případě panelových sídlišť.

 

Na tradici téměř nulových nárůstů naváže v letošním roce i Zlínský kraj. Rovněž zde bude dominantní poptávka především po startovacích bytech 2 + kk a 2 + 1 v kvalitních a cenově dostupných novostavbách. Jde o jediné nemovitosti, u nichž by nárůst mohl dosáhnout 5 %. Propad poptávky se i v abecedně posledním kraji bude týkat panelových sídlišť, zvlášť s důrazem na velké byty v panelových sídlištích.

„Atraktivní zůstávají lokality jako Benešovo nábřeží, Zálešná a Bartošova čtvrť. Stagnaci očekáváme u rodinných domků a pozemků. V případě starší zástavby je také možná stagnace, ale jako pravděpodobnější vidíme pokles cen v horizontu pěti procent. V případě panelové zástavby půjdou ceny v průběhu celého letošního roku dolů o pětinu ze současných částek,“ upřesnil Igor Kohut, oblastní ředitel pro Brněnský, Olomoucký a Zlínský kraj realitní kanceláře AAABYTY.CZ.

 

Tabulka: Jak se vyvíjely ceny bytů (v CZK) 2 + kk v jednotlivých krajských městech v roce 2008