Investiční příležitostí
příštího roku
zůstávají pozemky,
kvalitní novostavby, byty v centrech
větších měst, startovací
byty, tedy nemovitosti do 50 m2,
a rodinné domky
v lokalitách s dobrou dopravní
dostupností
a občanskou vybaveností, po kterých je
stále vysoká
poptávka.
Rok 2009 tak bude pro tuzemský
realitní trh zcela odlišný, než
bylo předchozích několik let. Už jen z důvodu
méně významného
růstu cen, očekávaného poklesu cen bytů
v panelových
sídlištích a ještě
intenzivnější diferenciace lokalit.
V tomto roce též přestávají
platit obecná doporučení držet či
koupit jakoukoli nemovitost. Rozhodující totiž
bude právě detailně
upřesněná lokalita, typ nemovitosti a striktně
hodnocený poměr
ceny a kvality bydlení.
„Po dvou letech téměř
stagnace se nastartuje i růst
tržního nájemného –
v průměru za celou Českou republiku
očekáváme
zvýšení o deset procent.
Důvody jsou zřejmé: ztížený
přístup k hypotečním úvěrům,
ale i opatrnost ze strany
kupujících. Pokud si zájemci nejsou
jistí svým zaměstnáním,
nemají
odvahu se zadlužovat. Na druhou stranu bydlet musí,
a proto
budou svou bytovou situaci řešit nájmem.
A zvýšená poptávka
povede i k růstu cen. Nijak dramatickému,
ale očekávat
pokračující stagnaci při růstu
poptávky by bylo velmi naivní,“
shrnul ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ
Aleš Budín.
Vybrané oblasti České republiky jsou
seřazeny abecedně:
Brněnsko
Stagnaci cen pozemků a rodinných domků
hlásí pro tento
rok moravská metropole. Poptávku si podle
oblastního ředitele pro
Jihomoravský, Olomoucký
a Zlínský kraj Igora Kohuta
udrží
menší, startovací byty 2 + kk
a byty 2 + 1 v kvalitních
novostavbách, které by zůstaly cenově
dostupné. Nárůst cen však
bude atakovat hranici maximálně pěti procent.
„V samotném Brně
zůstávají, co se lokalit týče,
atraktivní
Žabovřesky, Židenice, Lesná a Královo
Pole. Naopak pokles
poptávky bude pokračovat u bytů 3 + 1
v panelových
domech. V případě panelových
sídlišť obecně očekáváme
v tomto roce cenový propad, stejně jako ve zbytku
jižní
a střední Moravy, v průměru až
o dvacet
procent.“
Českobudějovicko
Specialisté na realitní trh
očekávají v Jihočeském kraji
navýšení cen pozemků až
o 20 %. V Českých
Budějovicích
a širším okolí se
tak potvrzuje, že zasíťované
pozemky o 1000 až 2000 m2
s dobrou dopravní
dostupností se stanou investičním ternem
letošního roku.
„V Českých
Budějovicích bude maximální
atraktivitu držet
i nadále vnitřní město
a Suché Vrbné. Nicméně ani
v těchto lokalitách není tak
výrazný převis poptávky, aby se
dal reálně očekávat další
růst cen. Velkou poptávku očekáváme po
větších bytech v ne až tak
atraktivních lokalitách, protože už
dnes je zde cena o 15 procent nižší
– a cena je faktor,
který bude hrát letos prim. Atraktivní
ovšem samozřejmě zůstávají
i malé byty zhruba o dispozici 2+kk do
zhruba 1,5 milionu
korun,“ uvedl Zdeněk Míčka,
oblastní ředitel pro Jihočeský
a Plzeňský kraj realitní
kanceláře AAABYTY.CZ.
Naopak minimální zájem
očekávají realitní
odborníci
o velké byty v novostavbách.
Kupující si totiž bez
problému mapují, že za byt
v prodejní ceně 4 mil. Kč
získají rodinný domek se zahradou
v bezprostřední blízkosti
města. V případě bytů se
v jihočeské metropoli očekává
stagnace cen. U bytů bez revitalizace a rekonstrukce
se
předpokládá pokles cen v průběhu roku až
o pětinu.
U rodinných domků
navýšení ceny nepřekročí
2 %. Na trhu
rodinných domků se navíc do popředí
zájmu dostávají
nízkoenergetické projekty, které
v případě atraktivní
pořizovací ceny vytlačí ze zájmu
standardní nabídky.
Jihlavsko
Stavební pozemky pro komerční
i nekomerční záměry budou
v krajském městě regionu Vysočina hrát
investiční prim.
Navýšení jejich ceny se
v letošním roce
očekává
v intervalu 5–10 %. Avšak
i Jihlava potvrdí
v letošním roce loni
nastartovaný stagnační trend vývoje
cen
bytů. Jedinou výjimkou se stanou panelové byty,
kde se očekává
propad cen až o 15 %.
„Po starší
zástavbě – zejména
panelových bytech – stejně
jako ve většině České republiky
poptávka výrazně ochladla.
Problematické budou i některé
developerské projekty
v horších lokalitách, kde by
mohlo dojít k poklesu cen až
o desetinu. Samozřejmě kvalitní projekty si cenu
udrží.
Atraktivitu z pohledu lokality
i v letošním roce
potvrdí Horní Kosov,
Hruškové Dvory a Staré
hory,“
popsala Hana Hostýnková, oblastní
ředitelka pro Královéhradecký,
Pardubický kraj a kraj Vysočina.
Karlovarsko
Pozemky a menší byty
stojí na prvních příčkách
pomyslné
hitparády lákavých
nemovitostí v nejmenším kraji
České
republiky – na Karlovarsku. Atraktivní budou
především byty 1 + 0,
1 + 1 a 2 + kk do 2 mil. Kč kupní
ceny. Pozemky by
mohly svým meziročním růstem dosáhnout
na 5 %.
„Největší pokles
poptávky očekáváme
u novostaveb.
Nároky zákazníků stoupají
a dochází
k přísnému
poměřování
ceny a kvality. Předražené projekty
neodpovídající novým
trendům prostě zůstanou neprodejné. Novostavby si
nezměněné ceny
udrží jen obtížně. Zhruba 15procentní
pokles očekáváme
i u panelových
sídlišť,“ vysvětlila
Kateřina Bilská,
oblastní ředitelka realitní kanceláře
AAABYTY.CZ pro Karlovarský,
Liberecký a Ústecký kraj.
Stagnace se dá očekávat
u bytů ve staré zástavbě
a u rodinných domků. Z lokalit
mimo lázeňské centrum
zůstanou žádané samozřejmě Tuhnice
a Drahovice v širším
centru města.
Královéhradecko
Stagnace a mírný pokles cen
budou v letošním roce
typické pro Hradec Králové. Stagnaci
vidí odborníci
i v případě pozemků
a rodinných domků. Například
velké panelové byty zahájily proces
snižování cen už v loňském
roce – jen za prvních devět měsíců se
propadly o 5 %.
Panelová sídliště ještě
v letošním roce zažijí
snížení cen
v horizontu 10–20 %. Atraktivitu si podle
analýz neudrží
ani rodinné domky s cenou nad 4 mil. Kč.
„Po menších bytech
– 1 + kk, 1 + 1, 2 + kk a 2 + 1 –
bez rekonstrukce v panelových domech a po
menších bytech
v cihlových domech v centru města se
ovšem poptávka udrží
i v letošním roce.
Atraktivní budou především lokality
jako centrum města, Moravské Předměstí
a Slezské Předměstí. Co
se týče novostaveb, předpokládáme
stagnaci cen, v případě těch
méně atraktivních pokles o pět
procent,“ popsala Hana
Hostýnková, oblastní ředitelka pro
Královéhradecký, Pardubický
kraj
a kraj Vysočina.
Liberecko
Problém s prodejem budou mít
podle odborníků na Liberecký
kraj v letošním roce
především majitelé velkých
a luxusních nemovitostí. Naopak
poptávka se dá předpokládat
i nadále po menších bytech
o dispozici mezi 1 + 0
a 2 + kk do výše kupní ceny
1,5 mil. Kč. Atraktivitu
lokality i letos potvrdí Pavlovice, Ruprechtice,
Centrum
a Králův Háj.
„U bytů a rodinných
domků očekáváme stagnaci cen.
O pět procent se zvýší
v průběhu příštího roku
hodnota
pozemků. Naopak až o pětinu se velmi pravděpodobně propadnou
ceny panelových bytů, kde nabídka už
delší dobu neodpovídá
cenovým
možnostem poptávajících,“
zdůvodnila Kateřina Bilská, oblastní
ředitelka pro Karlovarský, Liberecký
a Ústecký kraj.
Olomoucko
Metropole Hané navazuje ve většině
případů na loňský stagnační
trend. Nejen Olomouc, ale i celý
Olomoucký kraj očekávají
nulové navýšení
v případě pozemků a rodinných
domků.
Zhruba o 5 % by mohly vzrůst jen ceny
menších
startovacích bytů v novostavbách.
V průměru za kraj se
však u starších bytů
očekává stagnace či mírný
pokles do výše
5 %.
„Atraktivní lokalitou
v Olomouci zůstává Neředín,
Nová Ulice a Povel. Poptávka po
startovacích bytech je
logická: lepší dostupnost
hypotečního úvěru. Naopak po velkých
a prostorných bytech poptávka
upadá. V případě panelových
sídlišť, kde jsou
očekávání
prodávajících nepřiměřená,
vzhledem
k možnostem kupujících
očekáváme v průběhu celého
roku
propad cen až o 20 procent,“ upřesnil
Igor Kohut,
oblastní ředitel pro Jihomoravský,
Olomoucký a Zlínský kraj
realitní kanceláře AAABYTY.CZ.
Ostravsko
Moravskoslezská metropole i ve
výhledu na letošní rok
potvrzuje konec zlatých časů pro
prodávající. Ostrava
hlásí
v průměru stagnaci cen.
V příštím roce se
očekává vyšší
poptávka nejvíce po
zajímavých rodinných
domcích a pozemcích.
Tradičně atraktivním setrvá centrum města,
poté klidné okrajové
oblasti, kde se nacházejí jak
zajímavé rodinné domy, tak pozemky.
I Ostrava předpokládá silnou
poptávku po nájemním
bydlení,
takže zajímavá je i lokalita
širšího centra
a také
Poruby.
„Pokles poptávky se projevil
v posledním čtvrtletí
loňského roku jednoznačně u prodeje bytů.
A to až
v horizontu 25 procent. Podobný vývoj se
dá očekávat
i v příštím roce.
Jiný vývoj než stagnace cen by byl
velkým překvapením. U bytů
v neatraktivních lokalitách se
dá předpokládat pokles až o 10 procent.
Půjde o potvrzení
sestupného trendu z posledního
čtvrtletí loňského roku,“
uvedl Jan Šina, manažer ostravské pobočky
realitní kanceláře
AAABYTY.CZ.
U pozemků se předpokládá na Ostravsku
jen mírný nárůst,
a to v horizontu několika procent.
V případě
rodinních domů a novostaveb je
pravděpodobná stagnace cen či
mírný pokles, mimo atraktivní lokality.
Pardubicko
Ani na pardubickém realitním trhu
neobstojí přestřelené ceny
panelových bytů. V průběhu
letošního roku očekávají
odborníci
u tohoto typu nemovitosti snížení cen až
o desetinu.
Zajímavou příležitostí
zůstávají pozemky, jejichž hodnota
v dobrých lokalitách může vzrůst
o zhruba 10 %.
Stagnace či až pětiprocentní pokles ceny se
předpokládá
u běžných rodinných domků. Jen
v případě atraktivní
lokality by mohlo dojít
k navýšení ceny
ještě o 5
%.
„Problematické budou
pravděpodobně prodeje neatraktivních
novostaveb, kde je pravděpodobný pokles ceny
i o desetinu. Co se týče lokality, tak na
atraktivitě
samozřejmě neztrácí Dukla, Dubina ani centrum.
Jinak Pardubice
budou držet spíše stagnační
trend,“ popsala Hana
Hostýnková,
oblastní ředitelka pro
Královéhradecký, Pardubický
kraj a kraj
Vysočina.
Plzeňsko
I západočeská metropole
potvrdí v letošním roce
investiční atraktivitu pozemků.
Nejžádanější – tedy mezi
1000
a 2000 m2, s dobrou
a bezproblémovou
dopravní dostupností a plnou
zasíťovaností –
v letošním
roce zvýší hodnotu o pětinu.
Obecně se však v Plzni
očekává stagnace cen nemovitostí, jen
s výjimkou rodinných
domků, u nichž je možný nárůst
v horizontu dvou
procent.
„Ani u novostaveb
žádné navýšení
ceny neočekáváme.
Naopak díky mírnému
zbrzdění plánovaných nových
projektů
a dalšímu
vyčkávání, kam se trh bude
ubírat, je
i v tomto případě pravděpodobná
cenová stagnace. Pokles
cen se ovšem nevyhne panelovým bytům bez
revitalizace
a rekonstrukce, kde je už dnes evidentní
nastartovaný proces
propadu cen – během roku mohou ceny sestoupit až
o dvacet
procent,“ popsal Zdeněk Míčka,
oblastní ředitel realitní
kanceláře AAABYTY.CZ pro Jihočeský
a Plzeňský kraj.
Obrovský zájem
zůstává o lokality Slovany,
jižní
předměstí a centrum města. Na konci
zájmu stojí lokality jako
Vinice a část Lochotína. Atraktivitu jim
přitom
v současnosti zvyšuje až o 15 %
nižší cena
nemovitostí než ve zbytku města.
Praha a okolí
Až o čtvrtinu očekávají
specialisté na metropoli propad
cen panelových bytů v hlavním městě.
Z velké části se
propad bude týkat především
družstevních bytů, u nichž není
možné nákup financovat prostřednictvím
hypotečního úvěru. Byty
v centru a úzkém
širším centru mohou potvrdit
celorepublikový průměrný nárůst
o 2 %. Zbytek zástavby
však čeká stagnace cen.
„Atraktivní
zůstávají takzvané dobré
adresy, tedy
například Vinohrady, Smíchov, Břevnov,
stále zajímavou lokalitou
k investici je Žižkov. Co se týče změny
v cenách pozemků,
nebude Praha na vrcholu celorepublikových
nárůstů, protože
očekáváme
navýšení v horizontu
pouhých osmi procent.
U rodinných domků půjde podle atraktivity
o interval mezi
dvěma a pěti procenty,“ připustil
Aleš Budín, ředitel
realitní kanceláře AAABYTY.CZ.
V případě kvalitních novostaveb, tedy
odpovídajících moderním
trendům, se zajímavými
architektonickými i dispozičními
řešeními, občanskou vybaveností
a s umístěním
v lokalitě s rychlou
a bezproblémovou dostupností do
centra města, se očekává stagnace cen.
„Nemá však smysl
si nalhávat, že zvýšení
ceny novostaveb
se bude týkat kteréhokoli
developerského projektu. Češi už drahnou
dobu nekupují všechno, co je nové.
Stavba musí být
z kvalitních materiálů
a odpovídat moderním trendům. Prim
hraje samozřejmě zajímavý poměr cena versus
kvalita,“ shrnul
Aleš Budín.
Střední Čechy
Největší atrakcí ve
Středočeském kraji zůstávají
rekreační
nemovitosti, především chaty a chalupy
v rekreačních
oblastech, hlavně v okolí
Krásné Hory nad Vltavou, Orlíka
a Slap. I v jejich případě
však analýza realitní
kanceláře AAABYTY.CZ očekává
v letošním roce stagnaci
ceny.
„Největší
poptávka je po rodinných domcích
a pozemcích do 10 až 15 km od města
s dobrou
dostupností. Jde spíš
o levnější nemovitosti
s možností
přestavby dle vlastních potřeb. Naopak poptávka
není po rodinných
domcích a bytech v okrajových
obcích
a nezajímavých-nerekreačních
oblastech se špatnou
dostupností,“ popsala situaci Miroslava
Valtová, manažerka
příbramské pobočky realitní
kanceláře AAABYTY.CZ.
V celém Středočeském kraji
odhadují odborníci pokles cen
starších bytů v horizontu 10 %.
V případě novostaveb
a pozemků je pravděpodobný stagnační
trend. Co se týče starých
rodinných domků, očekává se pokles
hodnoty v průměru
v horizontu 5 %. Vzhledem
k mizivé poptávce po
panelových sídlištích
i zde očekávají odborníci
snížení ceny
o 15 %.
Ústí nad Labem
Pokud nechce majitel nemovitosti ztratit své
poptávající
v Ústeckém kraji, musí
nabízet malé, startovací byty do
zhruba
50 m2 o dispozici 1 + 0, 1 + 1, 2 + kk
či 2 + 1 do
700 tisíc Kč. Atraktivní
zůstávají Klíše,
Severní Terasa,
Skřivánek, ale také Krásné
Březno, které právě vzhledem
k dosud nízkým cenám bude
v budoucnu ještě
zajímavější.
„Drahé, luxusní
a velké nemovitosti budou
v příštím roce velmi
špatně prodejné. To je vzhledem
k ekonomické situaci na Ústecku
zřejmé. Co se týče změn cen
v příštím roce,
očekáváme jak u bytů, tak
rodinných domků
stagnaci. Novostavby se na Ústecku v podstatě
nerealizují,
proto se o jejich vývoji nemá smysl ani
zmiňovat,“
popsala trendy Kateřina Bilská, oblastní
ředitelka pro Karlovarský,
Liberecký a Ústecký kraj
realitní kanceláře AAABYTY.CZ.
Nárůst cen – avšak jen do
horizontu 5 % – se dá
předpokládat u stavebních pozemků.
Naopak až 15% pokles
hodnoty očekávají realitní
odborníci v případě
panelových
sídlišť.
Zlínsko
Na tradici téměř nulových
nárůstů naváže
v letošním roce
i Zlínský kraj. Rovněž zde bude
dominantní poptávka
především
po startovacích bytech 2 + kk a 2 + 1
v kvalitních
a cenově dostupných novostavbách. Jde
o jediné
nemovitosti, u nichž by nárůst mohl
dosáhnout 5 %. Propad
poptávky se i v abecedně
posledním kraji bude týkat
panelových sídlišť,
zvlášť s důrazem na velké
byty
v panelových
sídlištích.
„Atraktivní
zůstávají lokality jako Benešovo
nábřeží,
Zálešná
a Bartošova čtvrť. Stagnaci
očekáváme u rodinných
domků a pozemků. V případě
starší zástavby je také
možná
stagnace, ale jako pravděpodobnější
vidíme pokles cen
v horizontu pěti procent. V případě
panelové zástavby
půjdou ceny v průběhu celého
letošního roku dolů o pětinu
ze současných částek,“
upřesnil Igor Kohut, oblastní ředitel
pro Brněnský, Olomoucký
a Zlínský kraj realitní
kanceláře
AAABYTY.CZ.
Tabulka: Jak se vyvíjely ceny bytů (v CZK) 2 + kk
v jednotlivých krajských městech
v roce 2008
KRAJSKÉ MĚSTO
|
LEDEN
|
DUBEN
|
ZÁŘÍ
|
PROSINEC
|
BRNO
|
1 950 000
|
2 000 000
|
2 200 000
|
2 100 000
|
ČESKÉ BUDĚJOVICE
|
1 700 000
|
1 750 000
|
1 750 000
|
1 700 000
|
HRADEC KRÁLOVÉ
|
1 900 000
|
1 900 000
|
2 000 000
|
1 800 000
|
JIHLAVA
|
1 700 000
|
1 700 000
|
1 600 000
|
1 600 000
|
KARLOVY VARY
|
2 000 000
|
2 100 000
|
2 300 000
|
2 000 000
|
LIBEREC
|
1 300 000
|
1 400 000
|
1 550 000
|
1 500 000
|
OLOMOUC
|
1 950 000
|
1 950 000
|
1 950 000
|
1 800 000
|
OSTRAVA
|
1 400 000
|
1 400 000
|
1 400 000
|
1 400 000
|
PARDUBICE
|
1 800 000
|
1 800 000
|
1 700 000
|
1 700 000
|
PLZEŇ
|
1 700 000
|
1 750 000
|
1 850 000
|
1 800 000
|
PRAHA
|
3 000 000
|
3 100 000
|
3 200 000
|
3 200 000
|
ÚSTÍ NAD LABEM
|
590 000
|
600 000
|
600 000
|
800 000
|
ZLÍN
|
1 450 000
|
1 500 000
|
1 500 000
|
1 450 000
|
Pozn.: *startovací byt 2 + kk, po
rekonstrukci,
v atraktivní lokalitě, cihla, osobní
vlastnictví